北京商改住沉疴已久 政策調(diào)控仍面臨界定難題

　　■本報(bào)見(jiàn)習(xí)記者 杜雨萌

　　不知從何時(shí)開(kāi)始，北京商住公寓類(lèi)產(chǎn)品已逐漸成為北京樓市主力軍。

　　據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年前8個(gè)月(截止8月15日)北京商住類(lèi)產(chǎn)品共成交41629套，約為去年同期的5倍，并且較去年全年成交量也高出98%，創(chuàng)出歷史新高。受此影響，前8個(gè)月商住類(lèi)產(chǎn)品成交金額達(dá)774.82億元，相比去年全年增加88%。值得注意的是，今年前8個(gè)月北京商品住宅(不含保障房與自住房)成交總金額高達(dá)2400.41億元，幾乎追平2015年全年2466.75億元的貨值水平。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，今年商住類(lèi)產(chǎn)品成交暴漲雖然在一定程度上受到通州“雙限”、以及全面調(diào)控“商改住”傳言的影響，但從集中成交前的3月份與傳言逐漸淡去的8月份商住成交占比情況來(lái)看，均保持了占據(jù)當(dāng)月樓市總銷(xiāo)量半數(shù)左右的比重，可以看出，北京商住已明顯成為商品住宅市場(chǎng)的主力。究其原因，主要在于其較低的購(gòu)置成本。

　　近日，北京市國(guó)土資源和城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)和北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)召開(kāi)了商住房專(zhuān)題會(huì)議。據(jù)媒體報(bào)道稱(chēng)，此次會(huì)議北京市透露出的態(tài)度極其堅(jiān)決，北京市高層的意見(jiàn)是，“不能再新增商住，商辦既然過(guò)剩，最近不再上市”，“堅(jiān)決不開(kāi)商改住的口子，對(duì)已批未建圖紙一律重新再審，發(fā)現(xiàn)疑似問(wèn)題(商改住)的整改”。

　　所謂商改住，其實(shí)就是將商辦用地(40年、50年產(chǎn)權(quán))的規(guī)劃性質(zhì)用地改建成住宅形式的產(chǎn)品類(lèi)型。購(gòu)買(mǎi)時(shí)，首付款跟商辦物業(yè)一樣，需要50%，且用不了公積金。需要注意的是，商改住改變的只是建筑形式及使用功能，用地的規(guī)劃性質(zhì)是不會(huì)改變的，所以產(chǎn)權(quán)還是40年或者50年。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，商業(yè)辦公用地是北京市整體規(guī)劃的一部分，為了填補(bǔ)區(qū)域商業(yè)及辦公產(chǎn)品不足，起到避免北京市產(chǎn)業(yè)及配套資源過(guò)度集中的作用。如果將其改為住宅用途，不僅原有的功能沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，還造成人口的過(guò)度集中，易衍生出交通、消防、安全等問(wèn)題。

　　不可否認(rèn)的是，有關(guān)商改住的問(wèn)題已沉疴已久，特別是在北京住宅市場(chǎng)趨向于豪宅化的現(xiàn)狀之下，商住成為滿(mǎn)足剛需、剛改人群置業(yè)居住需求的重要選擇。但對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目，北京市其實(shí)曾明文禁止過(guò)。其中，在2011年5月份，北京市下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》明確提出，商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目，“不得采用單元式或住宅套型式設(shè)計(jì)?！?/p>

　　郭毅認(rèn)為，在現(xiàn)實(shí)條件下，一旦對(duì)商住打壓過(guò)猛，將可能造成北京樓市出現(xiàn)中低價(jià)位商品房的空窗，如何填補(bǔ)還需要在商住調(diào)控政策出臺(tái)前進(jìn)行綜合考慮和平衡。但從目前來(lái)看，商住調(diào)控將按已開(kāi)工和未開(kāi)工兩類(lèi)區(qū)別對(duì)待，未開(kāi)工的商辦項(xiàng)目重新、從嚴(yán)審核項(xiàng)目規(guī)劃。而從實(shí)際情況來(lái)看，當(dāng)前開(kāi)發(fā)商報(bào)批圖紙，特別是報(bào)批通過(guò)的圖紙，肯定是符合建筑規(guī)范要求的，重新審核規(guī)劃的過(guò)程中，如何界定商住和商業(yè)辦公產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)打壓，是一個(gè)難題。