房企前三季業(yè)績(jī)創(chuàng)新高利潤(rùn)率走低
預(yù)計(jì)本輪調(diào)控將淘汰一大部分中小房企
10月份以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)陸續(xù)公布9月份及今年前三季度銷售業(yè)績(jī)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月18日，已經(jīng)有30家房企公布了前9月份銷售數(shù)據(jù)，這些企業(yè)前三季度銷售業(yè)績(jī)合計(jì)達(dá)到了18037億，不僅創(chuàng)下歷史新高，同比上漲幅度也達(dá)到了76.3%。
前三季度房企業(yè)績(jī)創(chuàng)新高
從完成目標(biāo)的情況看，30家房企平均完成率高達(dá)95.1%。其中，碧桂園、首開(kāi)、金地等多家企業(yè)已經(jīng)提前完成年度任務(wù)。從數(shù)據(jù)來(lái)看，9月份單月30家房企簽約數(shù)據(jù)達(dá)到了2638億，也是歷史最高月份。
“如果房企不上調(diào)年度目標(biāo)，今年前9月將是企業(yè)年度目標(biāo)完成率最高的年份”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“今年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了歷史最高的銷售額度，但是，整個(gè)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)依然越來(lái)越大?！?/p>
張大偉表示，2016年前三季度房企成交量爆發(fā)，寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)探底回升。“從房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)看，一二線城市房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致房企銷售快速上漲。但這種爆發(fā)現(xiàn)象醞釀了后續(xù)再上漲的風(fēng)險(xiǎn)。整體來(lái)看，市場(chǎng)的透支不利于2017年的平穩(wěn)?！?/p>
另外，由于土地市場(chǎng)樓面價(jià)普遍上漲、溢價(jià)率走高，正在攤薄企業(yè)的利潤(rùn)。中原地產(chǎn)針對(duì)今年前9個(gè)月40大中城市(一線城市為京滬廣深，二線城市為其他的省會(huì)等發(fā)達(dá)城市36個(gè))土地市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，一線城市2016年住宅土地樓面價(jià)同比上漲了72.2%，二線城市漲幅更是達(dá)到了86.7%；一線城市住宅土地平均溢價(jià)率達(dá)到了94.6%，二線城市達(dá)到了65.23%。
“雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤(rùn)率”。張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，此外由于結(jié)算周期的影響，也令房企今年的利潤(rùn)率進(jìn)一步降低?！氨据喪袌?chǎng)爆發(fā)主要出現(xiàn)在上半年，但是2015全年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。從結(jié)算周期看，影響了房企的利潤(rùn)計(jì)入。”
企業(yè)之間并購(gòu)趨勢(shì)加強(qiáng)
中國(guó)指數(shù)研究院近日發(fā)布的三季度房地產(chǎn)企業(yè)研究報(bào)告顯示，今年1-9月，房企銷售業(yè)績(jī)大幅提升。今年以來(lái)房企之間并購(gòu)趨勢(shì)正在增加，其中股權(quán)收購(gòu)成為恒大、融創(chuàng)等品牌房企熱衷的投資渠道。2016年以來(lái)，大型房企紛紛通過(guò)兼并收購(gòu)的方式擴(kuò)大市場(chǎng)份額。
剔除失敗或發(fā)審委未通過(guò)案例，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年前三季度A股上市房企披露重大重組事件合計(jì)18宗，交易金額高達(dá)1485億元，遠(yuǎn)高于2015年。一方面，央企、國(guó)企深化改革，加快整合，重組房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。例如，今年以來(lái)中海與中信的整合，保利與中航的整合，催生了集團(tuán)化或巨無(wú)霸模式。另一方面，大型品牌民營(yíng)房企如恒大、融創(chuàng)等通過(guò)自身規(guī)模、財(cái)務(wù)、融資等優(yōu)勢(shì)積極并購(gòu)入股其他房企。如恒大8月正式控股嘉凱城，接連舉牌廊坊發(fā)展，入股萬(wàn)科等。而融創(chuàng)今年9月份137.88億正式收購(gòu)聯(lián)想控股附屬公司融科智地41家目標(biāo)公司相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，涉及16個(gè)城市42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目權(quán)益，之后融創(chuàng)又40億元入股金科，成為金科第二大股東。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌多次表示將暫停在一級(jí)市場(chǎng)上拍地，而采取并購(gòu)的方式完成土地儲(chǔ)備和布局?jǐn)U張。財(cái)報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)上半年并購(gòu)項(xiàng)目占比約為2/3，下半年收、并購(gòu)仍然被當(dāng)作公司主要目標(biāo)。
中國(guó)指數(shù)研究院表示，大型房企的整合并購(gòu)勢(shì)必將壓縮中小企業(yè)的生存空間，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局將更加激烈，市場(chǎng)集中度將越來(lái)越高。而熱點(diǎn)城市政策調(diào)控的落地執(zhí)行不僅加速量?jī)r(jià)調(diào)整的來(lái)臨，還在交易資金監(jiān)管方面予以更嚴(yán)格的規(guī)定，房企對(duì)資金的自主權(quán)大大減弱，這將對(duì)中小房企資金鏈產(chǎn)生巨大的沖擊。預(yù)計(jì)本輪政策調(diào)控帶來(lái)的市場(chǎng)下行周期將淘汰一大部分運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)突出的中小房企。
高價(jià)拿地成為后期風(fēng)險(xiǎn)
10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布《2016年1-9月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售情況》。統(tǒng)計(jì)顯示，今年1-9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積14917萬(wàn)平方米，同比下降6.1%，降幅比1-8月份收窄2.4%；土地成交價(jià)款5569億元，增長(zhǎng)13.3%，增速比1-8月份提高5.4%。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析認(rèn)為，1-9月，房企銷售額的增速提高大于銷售面積的增速，也從側(cè)面說(shuō)明9月全國(guó)樓市的價(jià)格在持續(xù)上漲，且價(jià)格漲幅高于銷售面積的漲幅。此外，全國(guó)的土地購(gòu)置面積同比在下降，土地成交價(jià)款同比卻在更快增長(zhǎng)，這說(shuō)明今年全國(guó)的地價(jià)較去年也有不小的提高。
從去年“330”新政到今年9月，全國(guó)樓市恰好經(jīng)歷了一次18個(gè)月周期的增長(zhǎng)，期間交易量擴(kuò)大、房?jī)r(jià)上漲、地價(jià)攀高。而進(jìn)入新一輪的調(diào)整期之前，地價(jià)的攀升、房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期、寬松的信貸環(huán)境、購(gòu)房者的恐慌心理又共同在9月催化了一波加速趕頂?shù)男星椤?月份樓市的火熱，一方面進(jìn)一步透支了未來(lái)的購(gòu)房需求，另一方面也促使了樓市調(diào)控政策的收緊。四季度，全國(guó)樓市出現(xiàn)降溫將是大勢(shì)所趨。
胡景暉表示，三季度末，全國(guó)20余個(gè)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市的樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，將對(duì)抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用。從10月份的樓市各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，各地樓市交易量已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)明顯萎縮，房?jī)r(jià)也將企穩(wěn)回落，預(yù)計(jì)10月份全國(guó)樓市將迎來(lái)拐點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷售增速將出現(xiàn)回落。
張大偉分析認(rèn)為，高價(jià)地仍是企業(yè)未來(lái)最大風(fēng)險(xiǎn)，近期一線城市成交量已經(jīng)開(kāi)始放緩，隨著房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)由“因城施策”升級(jí)到“一城一策”，一旦信貸政策收緊，今年四季度開(kāi)始房地產(chǎn)市場(chǎng)的累積風(fēng)險(xiǎn)可能在政策壓力下爆發(fā)，“部分房企收獲了過(guò)多、過(guò)高的高價(jià)地項(xiàng)目，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，很可能出現(xiàn)連鎖惡性循環(huán)。”記者 高偉 北京報(bào)道