CFP供圖

    11月24日，央視《每周質(zhì)量報(bào)告》援引北京執(zhí)業(yè)律師李勁松的分析稱(chēng)，全國(guó)有45家上市房企存在巨額應(yīng)交而未交的土地增值稅，自2005年1月1日至2012年12月31日這8年間，應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。在其列出的45家名單中，深圳的萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企赫然在目。深圳市地稅局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人楊龍對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者稱(chēng)，深圳并未發(fā)現(xiàn)拖欠土地增值稅。他表示，土地增值稅是一個(gè)很復(fù)雜的征稅項(xiàng)目，央視報(bào)道的概念顯然搞錯(cuò)了。

    “深圳沒(méi)發(fā)現(xiàn)拖欠土地增值稅”

    據(jù)央視《每周質(zhì)量報(bào)告》報(bào)道，長(zhǎng)期關(guān)注我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部及國(guó)家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)沒(méi)有征收到位的土地增值稅做出分析測(cè)算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國(guó)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元，而實(shí)際上，這8年間國(guó)家征收到的土地增值稅僅為0.8萬(wàn)億元。這意味著，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過(guò)3.8萬(wàn)億元。

    在報(bào)道中，央視列出了45家房企欠繳名單，其中雅居樂(lè)（83億元）、SOHO中國(guó)（64億元）、富力地產(chǎn)（58億元）、萬(wàn)科（58億元）、華僑城（49億元）、招商地產(chǎn)（44億元）、合生創(chuàng)展（42億港元）、融創(chuàng)中國(guó)（27億元）、金地集團(tuán)（26億元）、新世界中國(guó)地產(chǎn)（24億港元）。

    在央視列出的45家名單中，深圳的萬(wàn)科、招商地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、金地集團(tuán)等房企赫然在目。

    記者隨后撥通了深圳市地稅局副局長(zhǎng)、新聞發(fā)言人楊龍的電話(huà)：“我注意到了深圳幾家大型房企被央視點(diǎn)名。深圳一直把土地增值稅的征收作為一個(gè)重要的工作在抓，到目前為止，深圳還沒(méi)有發(fā)現(xiàn)拖欠土地增值稅的情況?！?/p>

    楊龍表示，土地增值稅對(duì)房企資金鏈影響重大，土地增值稅被國(guó)稅總局屢次發(fā)文要求加強(qiáng)征管，寬松的監(jiān)管在調(diào)控上是不允許的。深圳市嚴(yán)格按照國(guó)家層面制定的預(yù)征率與稅率征收土地增值稅，在清算的方式和手段方面，也根據(jù)國(guó)稅總局的要求在做，“當(dāng)然，我們也會(huì)考慮企業(yè)和城市的實(shí)際情況。”

    據(jù)悉，今年1—10月份，深圳征收土地增值稅總額97億元，比去年同比增長(zhǎng)14.8%。楊龍稱(chēng)，“深圳市的土地出讓招拍掛越來(lái)越少，稅收總額將會(huì)有所下降，但我們的管理力度在增加?！?/p>

    “土地增值稅不同于營(yíng)業(yè)稅”

    記者了解到，土地增值稅的繳納分為兩期。首先是預(yù)繳，當(dāng)房企開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目增值達(dá)到20%以上時(shí)，就必須預(yù)繳土地增值稅，目前深圳的普通住宅按銷(xiāo)售收入2%征收，別墅按4%征收。其次是在項(xiàng)目銷(xiāo)售進(jìn)度達(dá)到70%以上時(shí)進(jìn)行清算，符合清算條件的，由房企自行申報(bào)，在中介機(jī)構(gòu)的鑒證下，提交給項(xiàng)目所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)，待稅務(wù)機(jī)關(guān)審核過(guò)后，再進(jìn)行補(bǔ)繳。

    楊龍告訴記者，由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，土地增值稅是一個(gè)很復(fù)雜的征稅項(xiàng)目，征繳的難度大?！吧钲诮⒘硕愂招畔⒒脚_(tái)，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目按照規(guī)定進(jìn)行征繳，但有些房企相當(dāng)大部分的項(xiàng)目在全國(guó)各地，因此不好做整體的評(píng)價(jià)?！?/p>

    針對(duì)央視的報(bào)道，楊龍認(rèn)為，“土地增值稅與傳統(tǒng)的營(yíng)業(yè)稅的概念完全不一樣，央視報(bào)道的概念顯然搞錯(cuò)了。”他告訴記者，“土地增值稅不像企業(yè)所得稅或營(yíng)業(yè)稅，必須在當(dāng)月或每年度中的期限內(nèi)申報(bào)。對(duì)于土地增值稅的清算，征管方面沒(méi)有嚴(yán)格的期限?！?/p>

    記者了解到，現(xiàn)在地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的形式內(nèi)容不一樣，有的項(xiàng)目有一期、二期、三期，還有一些配套的公共設(shè)施，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)。此外，一些房地產(chǎn)公司的項(xiàng)目涉及全國(guó)，這個(gè)征繳的過(guò)程就更復(fù)雜，稅務(wù)部門(mén)征繳的時(shí)間跨度也比較長(zhǎng)。

    楊龍表示，“不能按營(yíng)業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)去看土地增值稅，只要房地產(chǎn)企業(yè)還沒(méi)有最后申報(bào)清算，你就不能說(shuō)企業(yè)是在拖欠?！?/p>

    ■房企

    央視的報(bào)道源于誤解

    央視報(bào)道一出，立刻引起各界嘩然，并遭到地產(chǎn)人士的炮轟和房企的否認(rèn)。

    任志強(qiáng)在他的微博上表示，一個(gè)集團(tuán)中單獨(dú)結(jié)算的項(xiàng)目，分別在不同的稅務(wù)局管轄下，每個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)度不同，必然有大量的項(xiàng)目未達(dá)到稅法的結(jié)算時(shí)間，就必然匯總為一個(gè)巨大的應(yīng)繳未繳數(shù)，但分散到各個(gè)項(xiàng)目也許只剩下的是結(jié)算的收尾數(shù)。不排除項(xiàng)目公司合法利用稅法中的規(guī)定拖延應(yīng)結(jié)算的條件，如將預(yù)售的條件結(jié)點(diǎn)拖后，大項(xiàng)目分別領(lǐng)取預(yù)售證，等待現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)才開(kāi)始銷(xiāo)售等，但不違背稅法就行。

    深圳被點(diǎn)名的幾大龍頭地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)這一“欠稅門(mén)”事件，做出了基本一致的反映。對(duì)于央視的報(bào)道，萬(wàn)科認(rèn)為是“源于誤解”，是把會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”理解為了企業(yè)的“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”。萬(wàn)科稱(chēng)，“預(yù)提”與“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”是完全不同的概念，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會(huì)計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對(duì)尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。招商地產(chǎn)董事會(huì)秘書(shū)劉寧也表示，之所以還沒(méi)有繳納土地增值稅，是因?yàn)樯形催_(dá)到繳納的條件?！澳陥?bào)上的土地增值稅只是計(jì)提，實(shí)際該繳納多少要項(xiàng)目賣(mài)完清算時(shí)才能納稅，因此會(huì)有一定的延后”。華僑城地產(chǎn)則稱(chēng)，“正在調(diào)查，梳理清楚后會(huì)公告”。

    ■律師、專(zhuān)家

    “現(xiàn)有稅法太傾向開(kāi)發(fā)商”

    有專(zhuān)家稱(chēng)，央視的報(bào)道也映射了土地增值稅背后的問(wèn)題，即一些知名房企利用稅法漏洞，會(huì)成立一堆馬甲項(xiàng)目公司，樓盤(pán)賣(mài)完不結(jié)算，由于項(xiàng)目尚未清盤(pán)，土地增值稅便有了合理拖欠的理由。

    清華大學(xué)深圳研究院特約管理培訓(xùn)專(zhuān)家常亮認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)繳未繳或者拖延不交，房企占了大便宜。土地增值稅已經(jīng)打入住房成本，成為高房?jī)r(jià)的組成部分，由消費(fèi)者埋單。但巨額資金卻沒(méi)有交給稅務(wù)部門(mén)，停留在房企賬面上，不但可以獲得銀行存款利息收入，甚至作為短暫性開(kāi)發(fā)資金使用。

    “客觀(guān)地說(shuō)，開(kāi)發(fā)商鉆空子使用手頭閑置資金沒(méi)有錯(cuò)，這是企業(yè)追求利潤(rùn)最大化的本性驅(qū)使的。但這暴露出土地增值稅在征管、征繳中的漏洞和不力。”常亮如是說(shuō)。

    深圳律師金焰認(rèn)為，我國(guó)的稅法關(guān)于土地增值稅的規(guī)定存在幾方面漏洞，一是稅率偏高，這一方面拉高住房成本，助推房?jī)r(jià)走高，另一方面也導(dǎo)致房企寧愿拖欠稅款，也要把錢(qián)投到其它領(lǐng)域謀取更大的利益，這是企業(yè)追求利潤(rùn)的天性使然；其次是土地增值稅的規(guī)定明顯偏向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，比如項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度要達(dá)到70%才清算。金焰認(rèn)為，這個(gè)比例定得過(guò)高，開(kāi)發(fā)商很容易鉆空子。“這實(shí)際上暴露出稅法制度的漏洞，這部稅法多年前制定，應(yīng)該與時(shí)俱進(jìn)，在稅率、樓盤(pán)銷(xiāo)售比例、時(shí)間期限等問(wèn)題上，進(jìn)行重新考量。我認(rèn)為，一級(jí)市場(chǎng)的土地增值稅就應(yīng)該分期交納，每期銷(xiāo)售達(dá)到稅法規(guī)定的比例就應(yīng)及時(shí)繳納土地增值稅，而不是等到項(xiàng)目的一期、二期、三期全都銷(xiāo)售到70%后才清算?，F(xiàn)有稅法對(duì)于土地增值稅的清算，在征管方面沒(méi)有嚴(yán)格的期限，這太傾向開(kāi)發(fā)商了?！?/p>

    ■名詞

    土地增值稅

    是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。目前我國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。稅項(xiàng)于物業(yè)擁有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)產(chǎn)生。

    南方日?qǐng)?bào)記者 譚冰梅