國土資源部辦公廳近日下發(fā)《關于印發(fā)<養(yǎng)老服務設施用地指導意見>的通知》(以下簡稱指導意見)，對于養(yǎng)老服務設施用地進行了政策規(guī)范。

　　近年來，養(yǎng)老地產逐步成為了新的投資熱點，提前步入老齡化的中國社會不得不面對日益突出的養(yǎng)老、醫(yī)療和勞動力等多方面的壓力。因此，養(yǎng)老地產投資也被認為前景廣闊、市場巨大，但是除了正常經營風險外，政策和法規(guī)的配套完善，也是投資人，包括打算購買養(yǎng)老公寓、設施和服務的普通大眾應該高度關注的。

　　長期關注財產傳承法律研究的湖南元端律師事務所主任袁嘯律師認為，通過對于該指導意見的研究，有幾個比較突出的政策導向是需要注意的：

　　一、對于養(yǎng)老土地使用權的取得，鼓勵以租賃為主，以出讓為輔，而且將養(yǎng)老土地用途，確認為醫(yī)衛(wèi)慈善用地，那么這將對養(yǎng)老地產投資建設的盈利模式造成一定的影響。如果是以租賃方式取得土地使用權，那么營利性的養(yǎng)老服務投資機構，將不能采取轉讓房產、養(yǎng)老公寓或類似的準產權取得方式來獲利，同樣如果大眾想以購買產權方式取得養(yǎng)老公寓等，在新政策出臺后，應關注其購買的養(yǎng)老公寓土地取得方式，這將直接影響到購買方式是否合法；而以出讓方式取得的土地使用權，由于取得的是“醫(yī)衛(wèi)慈善用地”，因此在最終取得的房產證及辦理抵押等手續(xù)上與商品房是有一定區(qū)別的。

　　二、以租賃方式取得養(yǎng)老公寓服務的，按照該通知規(guī)定應不超過5年，期滿后，承租人享有優(yōu)先租賃權。但同時值得注意的是，指導意見的有效期同樣是5年，因此，作為養(yǎng)老地產這樣一個比較新興的產業(yè)，從目前政策來看，是比較謹慎，以逐步探索的態(tài)度在進行嘗試，一方面通過優(yōu)先租賃權來保障承租人可以繼續(xù)享受服務的權利，但是另一方面，以五年為周期，來探索養(yǎng)老服務產業(yè)的繼續(xù)規(guī)范和發(fā)展，也是一個相對比較合理的周期。

　　三、在指導意見中，有一條比較明確的優(yōu)惠政策，即“企事業(yè)單位、個人對城鎮(zhèn)現(xiàn)有空閑的廠房、學校、社區(qū)用房等進行改造和利用，興辦養(yǎng)老服務機構，經規(guī)劃批準臨時改變建筑使用功能從事非營利性養(yǎng)老服務且連續(xù)經營一年以上的，五年內可不增收土地年租金或土地收益差價，土地使用性質也可暫不作變更?！边@是值得投資者關注的。 (記者 曹開陽 整理)