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        2月低谷后3月居民中長貸仍承壓,樓市限購限售松綁或年中顯效

        2022-04-06 15:38:17

        來源:第一財經(jīng)

          房地產(chǎn)因城施策深入進行,限購、限售政策在部分三四線城市陸續(xù)放開。4月2日,衢州市住建局發(fā)布通知,同時松綁限售、限購,成為全國首個兩政策全面放開的城市。此前,福州、秦皇島已經(jīng)宣布放松限購,大連全面放開落戶,青島即墨、哈爾濱則取消/放松限售。

          從數(shù)據(jù)來看,政策暖風頻吹背后,一季度樓市成交依然低迷,導致市場對3月居民中長期信貸預(yù)期仍不樂觀。此前2月居民按揭貸款出現(xiàn)有統(tǒng)計以來首次負增長,成為社融主要拖累。光大證券研究所首席銀行業(yè)分析師王一峰預(yù)測,3月信貸投放將明顯回暖,新增人民幣貸款有望突破3萬億元,但短貸仍是對公和零售的主要貢獻力量,按揭貸款或?qū)⒕S持同比少增趨勢。浙商證券分析師邱冠華、梁鳳潔也認為,3月信貸增速有望修復,但居民中長貸仍將承壓。

          不過,機構(gòu)較為一致的觀點是,地產(chǎn)政策底逐漸顯現(xiàn),未來更多的因城施策將對后續(xù)地產(chǎn)銷售和配套融資起到推動作用。招商證券首席銀行業(yè)分析師廖志明認為,房地產(chǎn)信貸將在年中明顯改善。3月16日國務(wù)院金融委專題會議之后,央行等五部委均釋放出“穩(wěn)地產(chǎn)”的積極信號。

          多城放開限購、限售

          4月2日,浙江衢州住建局發(fā)布《關(guān)于促進市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》),提出“非本市戶籍家庭、個體工商戶及由自然人投資或控股的企業(yè),視同本市戶籍家庭執(zhí)行相關(guān)購房政策”。同時,除土地出讓公告里有特別約定的之外,《通知》發(fā)布后市區(qū)新出讓地塊新建商品住房、已出讓地塊中尚未網(wǎng)簽的144平方米及以上新建商品住房不限售。

          這也意味著,衢州成為全國首個全面放開樓市限售、限購政策的城市。根據(jù)2021年8月起執(zhí)行的限購、限售政策,衢州非本地戶籍無房家庭購房需連續(xù)繳納12個月社?;騻€稅且僅能購買1套;在市區(qū)范圍內(nèi)購買144平方米及以上的新房,自網(wǎng)簽備案之日起五年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

          據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計,今年一季度已經(jīng)有超過60個城市發(fā)布樓市新政超過百次,具體措施包括下調(diào)房貸利率和首付比例、提高公積金貸款額度、增加購房補貼、放開限售限購等。此前2月中旬,衢州市曾分別將居民家庭和個人住房公積金貸款額度調(diào)高10萬元。

          此外,青島即墨區(qū)將新房銷售限制由“拿證滿5年”改為“網(wǎng)簽后滿5年”,二手房滿兩年即可交易;鄭州出臺調(diào)控新政“19條”,取消“認房又認貸”的同時啟動棚改貨幣化,示范作用較強;哈爾濱則在六大城區(qū)取消3年限售。之后進入4月,福州、秦皇島宣布放松限購;大連則繼濟南、昆明之后放開落戶。

          各地因城施策不斷深入背后,3月樓市成交同比持續(xù)下滑,尤其三四線城市環(huán)比表現(xiàn)仍不樂觀,購房者信心不足導致去化壓力較大。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),其監(jiān)測的重點50城一季度供銷均走弱,出清周期有所延長,其中三四線代表城市出清周期長達19.7個月,較2021年末延長了2.5個月;而克而瑞監(jiān)測的66個三四線城市2月去庫存周期已經(jīng)達到23.25個月,同比增幅超過80%,大連、煙臺等去化周期位列前五;二線城市中,哈爾濱、長春、青島、鄭州等7個城市庫存消化周期超過2年,其中哈爾濱庫存同比增速超過1倍。

          衢州住建局表示,此次《通知》出臺主要是為了充分釋放居民住房需求,支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求,促進市區(qū)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。《通知》同時完善了住房預(yù)售管理,開發(fā)商申請商品住房(含普通住房批次、普通住房和排屋批次)預(yù)售的最低建筑面積要求由3萬平方米降至2萬平方米,純排屋預(yù)售最低建筑面積為1萬平方米。

          如何影響3月信貸

          作為信貸需求的主要組成,房地產(chǎn)領(lǐng)域的動態(tài)也引發(fā)市場對3月社融及信貸情況的猜測。截至2021年末,房地產(chǎn)貸款余額為52.2萬億元,存量占比仍有27.1%,而銷售景氣度進一步影響到開發(fā)商的投資動力。

          各地樓市松綁政策傳導至成交還需要時間,3月樓市成交量仍處在下滑通道。據(jù)中指研究院統(tǒng)計,3月,50個代表城市商品住宅成交面積為2147.81萬平方米,環(huán)比增長36.67%,同比降幅擴大至46.15%。另據(jù)機構(gòu)監(jiān)測百強房企銷售情況,因為市場低迷、行業(yè)信心不足,加之房企自身推盤及銷售積極性不高,一季度銷售額均值僅為162.6億元,同比下降47%,接近腰斬,其中3月TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5115.4億元,同比下降52.7%,是單月銷售連續(xù)第8個月下降。

          央行2月數(shù)據(jù)顯示,人民幣貸款單月增加1.23萬億元,同比少增1258億元,總量、結(jié)構(gòu)均不及預(yù)期。其中在房企成交量大幅下滑背景下,代表居民按揭貸款的中長期貸款減少459億元(同比減少4572億元)成為主要拖累。這也成為居民中長期貸款自2007年有統(tǒng)計以來首次出現(xiàn)負增長,此前該項數(shù)據(jù)已經(jīng)延續(xù)了兩個月的同比少增。

          對于3月信貸及社融情況,機構(gòu)普遍預(yù)期增速修復、需求回暖,但其中對房地產(chǎn)信貸仍不樂觀。王一峰認為,3月信貸投放將較2月份明顯回暖,新增人民幣貸款規(guī)模有望突破3萬億元,同比多增超3000億元以上。但從結(jié)構(gòu)來看,對公將顯著好于零售,對公短貸和短期消費金融仍是主要貢獻力量,按揭貸款將繼續(xù)同比少增。

          廖志明認為,疫情對信貸投放影響不小,但考慮到政府工作報告和3月16日金融委會議關(guān)于“擴大新增貸款規(guī)?!薄靶略鲑J款要保持適度增長”等提法,3月新增貸款預(yù)計在2.8萬億元左右,尤其在政策發(fā)力下,六大行及政策性銀行將發(fā)揮“頭雁”作用,新增貸款將明顯多增。但因為房地產(chǎn)銷售持續(xù)大幅下滑影響按揭貸款投放,住戶貸款還將繼續(xù)少增,預(yù)計居民中長期貸款增加3000億元左右。

          邱冠華團隊也認為,居民貸款因地產(chǎn)銷售疲軟,中長貸繼續(xù)承壓,3月預(yù)計新增約7000億元,同比少增約4500億元。

          政策或“從上到下”繼續(xù)寬松

          盡管3月房地產(chǎn)信貸依然壓力不小,但從全年來看,業(yè)內(nèi)預(yù)期普遍樂觀,年中或是重要轉(zhuǎn)折點。

          央行銀行家調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,今年一季度貸款總體需求指數(shù)為72.3%,較去年四季度明顯改善,但同比仍下降5.2個百分點。廖志明認為,這說明信貸需求有改善跡象,未來的重點還要看房地產(chǎn)。

          但信心的修復需要時間。克而瑞研究判斷,二季度全國銷售和投資規(guī)模將繼續(xù)維持較低水平,從中央到地方的調(diào)控寬松對市場信心的修正需要較長時間,東部地區(qū)和中高端市場預(yù)計將率先回暖,但整體新房銷售將延續(xù)一季度“量價齊跌”的走勢。同時,民營房企財務(wù)風險尚未化解,建安投資和土拓投資很難高規(guī)模放量,整體開發(fā)投資增速可能進一步放緩。

          在此背景下,市場認為,各地政策進一步放松的概率增加,疊加疫情反復下經(jīng)濟增長承壓,寬信用加碼和向房地產(chǎn)傾斜的預(yù)期不斷升溫。

          國盛證券金晶認為,在鄭州、哈爾濱、秦皇島、衢州之后,預(yù)計將有更多銷售承壓的二三線城市跟進,因城施策逐步打開限購、限貸、限售、限價的“四限”空間。加上3月百強房企銷售降幅進一步擴大,預(yù)計后續(xù)地產(chǎn)政策將持續(xù)放松并加大力度。

          克而瑞研究分析,核心一二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策可能繼續(xù)從緊執(zhí)行,弱二線和三四線城市有可能分類放松。中央政策也將在“房住不炒”原則下適度松綁,二季度有望繼續(xù)降準、降息,房地產(chǎn)行業(yè)有望從中受益。其中,信貸層面將繼續(xù)支持房企合理融資需求和居民合理按揭貸款需求,5年期LPR報價有望進一步下調(diào)進而降低居民按揭貸款成本。

          此前3月16日,金融委召開專題會議,強調(diào)要切實振作一季度經(jīng)濟,貨幣政策要主動應(yīng)對,新增貸款要保持適度增長,對房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)強調(diào)風險化解的同時,提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施,有關(guān)部門要切實承擔起自身職責,積極出臺對市場有利的政策,慎重出臺收縮性政策。隨后,央行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、外匯局、財政部等五部委紛紛釋放“穩(wěn)地產(chǎn)”信號。

          機構(gòu)普遍認為,房地產(chǎn)政策底逐漸顯現(xiàn),在因城施策對地產(chǎn)銷售和配套融資的帶動下,預(yù)計年中房地產(chǎn)信貸需求將有明顯改善,帶動總體信貸需求好轉(zhuǎn)。

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