澎湃新聞?dòng)浾?計(jì)思敏

　　2024年，中央通過(guò)優(yōu)化稅費(fèi)政策、降低首付比例和利率等手段，明確釋放了樓市“止跌回穩(wěn)”的決心。一線城市作為全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，其市場(chǎng)表現(xiàn)尤為引人注目。

　　2024年，上海共成交二手住房21.6萬(wàn)套，成交套數(shù)達(dá)到新房的3.7倍；新房市場(chǎng)則在四季度逐步走強(qiáng)，12月份成交創(chuàng)下年內(nèi)新高，實(shí)現(xiàn)翹尾收官。

　　58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，2024年上海在實(shí)施了一系列樓市寬松措施后，成交量顯著回升，彰顯了這些激勵(lì)政策對(duì)一線城市購(gòu)房需求的有效激發(fā)。尤為值得一提的是二手房市場(chǎng)，在政策的積極推動(dòng)及房東采取降價(jià)以促進(jìn)交易的雙重作用下，至2024年年底，上海的樓市已明顯呈現(xiàn)出回暖的跡象。

　　二手房成交量連創(chuàng)新高

　　“轉(zhuǎn)彎了”，上海鏈家經(jīng)紀(jì)人楊和宜這樣形容2024年的上海樓市?！吧习肽辏袌?chǎng)整體氛圍以觀望為主，下半年，隨著新政的陸續(xù)出臺(tái)，市場(chǎng)迎來(lái)了明顯的轉(zhuǎn)折。特別是從10月份開(kāi)始，成交量逐月攀升，市場(chǎng)活力逐漸恢復(fù)?！?/p>

　　這是楊和宜的個(gè)人體感。從整體數(shù)據(jù)看，變化更為明顯。上海鏈家的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年全年，上海共成交二手住房21.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)超兩成，其中，四季度以來(lái)，上海二手房成交持續(xù)保持活躍，單月住宅成交套數(shù)均達(dá)到2萬(wàn)套以上，12月份更是超過(guò)2.5萬(wàn)套。同時(shí)，該機(jī)構(gòu)的整體帶看客戶(hù)量也達(dá)到歷史新高，甚至比2020年的帶看量還增長(zhǎng)了近50%。

　　市場(chǎng)變化背后，得益于上海落地的多項(xiàng)樓市政策。2024年，上海先后于5月27日出臺(tái)“滬九條”政策以及9月末出臺(tái)“滬七條”政策，一系列新政涵蓋了放寬購(gòu)房限制、降低首付門(mén)檻、優(yōu)化貸款利率，以及取消普通住宅與非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)等。這也被業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海樓市進(jìn)入了近十年來(lái)政策環(huán)境最為寬松的時(shí)期。

　　2024年5月27日，上海限購(gòu)迎來(lái)大力度松綁，外地單身可以在外環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)1套二手住宅，多孩家庭可以多一張房票，離婚不再查婚前家庭房屋數(shù)量等等，盡可能滿(mǎn)足不同層次的住房消費(fèi)需求。“滬九條”落地后，6月，上海二手住房成交沖高，達(dá)2.39萬(wàn)套，環(huán)比增長(zhǎng)近四成。該成交量不僅刷新年內(nèi)新高，更創(chuàng)近3年新高。

　　不過(guò)，這一數(shù)字在2024年第四季度再度被刷新。9月末，上海再度出臺(tái)“滬七條”，在調(diào)整住房限購(gòu)政策的同時(shí)，優(yōu)化信貸政策、調(diào)整住房稅收政策。機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年四季度二手房成交量持續(xù)走高，12月份更是超過(guò)2.5萬(wàn)套，再創(chuàng)新高。

　　楊和宜提到，“滬九條”出臺(tái)后直接激發(fā)了市場(chǎng)的熱情，6月成交量有所上升。 真正的轉(zhuǎn)折還是來(lái)自9月末的“滬七條”政策，10月份至12月份這三個(gè)月的成交量，完全突破了市場(chǎng)各方的預(yù)期。無(wú)論是中介還是業(yè)主、買(mǎi)家，都沒(méi)有想到這一波樓市的熱度會(huì)持續(xù)如此之久。

　　這一轉(zhuǎn)折在其所在的浦東聯(lián)洋板塊就有體現(xiàn)。“浦東聯(lián)洋作為金融人士聚集的居住區(qū)，他們對(duì)政策的感知和決策更為敏感和快速。2024年上半年，受多方面因素影響，該板塊的量?jī)r(jià)也經(jīng)歷了不小的波動(dòng)。然而，隨著新政效應(yīng)的逐漸顯現(xiàn)，聯(lián)洋板塊在10月份迎來(lái)了成交量的顯著增長(zhǎng)。”楊和宜說(shuō)道。

　　據(jù)其介紹，該板塊在2024年10月份成交量為90套左右，創(chuàng)下年內(nèi)新高。隨后的11月和12月，成交量也穩(wěn)定在70套左右，相較于平時(shí)的30余套，市場(chǎng)有顯著回暖。 在價(jià)格方面，雖然經(jīng)歷了上半年的波動(dòng)，但隨著成交量的穩(wěn)步提升，目前該板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)趨于穩(wěn)定。

　　“第四季度，市場(chǎng)的變化不僅體現(xiàn)在成交量上，我覺(jué)得更反映在買(mǎi)家和賣(mài)家的心態(tài)以及市場(chǎng)氛圍上。”楊和宜提到，板塊內(nèi)，選擇賣(mài)房持幣或出國(guó)的業(yè)主比例已經(jīng)大幅減少?，F(xiàn)在，更多的業(yè)主選擇將賣(mài)房所得資金重新投入樓市，進(jìn)行置換或升級(jí)。這種變化不僅體現(xiàn)了業(yè)主對(duì)于樓市的信心恢復(fù)，也反映了市場(chǎng)整體向好的發(fā)展趨勢(shì)。

　　據(jù)楊和宜介紹，其在2024年接觸的兩位客戶(hù)的購(gòu)房經(jīng)歷頗具代表性，且兩位買(mǎi)家均在“滬七條”政策后入市。其中一位客戶(hù)在賣(mài)掉舊房后選擇了置換，不僅享受到了首套房的低利率政策也在交易過(guò)程中享受到了增值稅的減免優(yōu)惠。另一位客戶(hù)則得益于政策對(duì)多孩家庭的購(gòu)房名額放寬，成功購(gòu)買(mǎi)了第三套房產(chǎn)。

　　“新政對(duì)于不同群體買(mǎi)家的影響是非常積極的，特別是中高產(chǎn)家庭，對(duì)政策的反饋更快，目標(biāo)更加明確?！睏詈鸵苏f(shuō)。

　　四個(gè)項(xiàng)目“千人搖”，豪宅新房走出獨(dú)立行情

　　隨著二手房市場(chǎng)的活躍，上海新房市場(chǎng)也展現(xiàn)出積極的變化。在2024年，上海新房市場(chǎng)出現(xiàn)了多次“千人搖”和“日光盤(pán)”的現(xiàn)象，顯示出市場(chǎng)的熱度和購(gòu)房者的積極態(tài)度。

　　“全年來(lái)看，上海新建商品住宅交易走勢(shì)呈現(xiàn)低開(kāi)高走，中間多波折的走勢(shì)?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦提到，盡管年初受到傳統(tǒng)淡季和政策調(diào)整的影響，成交量處于低位，但隨著政策的落地和市場(chǎng)的回暖，成交量逐漸攀升。特別是在“滬九條”和“滬七條”的推動(dòng)下，市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的回暖跡象。到了年底，12月份的新房成交量達(dá)到了82萬(wàn)平方米的高點(diǎn)，創(chuàng)下了年內(nèi)新紀(jì)錄，實(shí)現(xiàn)翹尾收官。

　　從全年數(shù)據(jù)看，上海新建商品住宅共計(jì)成交705.51萬(wàn)平方米，雖然同比減少兩成，但高端住宅的大量入市推動(dòng)全年成交均價(jià)的上漲。全年新房成交均價(jià)為76522元/平方米，環(huán)比上漲15.16%。在區(qū)域成交方面，市區(qū)供應(yīng)量的增加推動(dòng)了長(zhǎng)寧、黃浦和虹口的成交量較2023年翻了幾番，特別是黃浦的成交量超過(guò)了2000套。

　　值得注意的是，各樓盤(pán)之間的分化現(xiàn)象仍然存在。一些優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)依然能夠觸發(fā)積分，開(kāi)盤(pán)即售罄，而部分樓盤(pán)的去化速度則相對(duì)較慢。

　　機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年，上海317張新房預(yù)售證共觸發(fā)積分38次，觸發(fā)高積分的新房項(xiàng)目都集中在了上海核心位置，比如淮海中路、徐匯濱江、新天地、陸家嘴等。而外環(huán)區(qū)域的唐鎮(zhèn)、嘉定新城等熱門(mén)區(qū)域則繼續(xù)扛起外環(huán)外的去化重任。

　　據(jù)安居客上海統(tǒng)計(jì)，觸發(fā)積分在60分以上的有15次，其中位于黃浦的凱德茂名公館積分為114.72分，其次是浦東的濱江凱旋門(mén)三期及徐匯的匯元璽。

　　此外，2024年上海一共有4個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)了“千人搖”，包括徐匯濱江的中海領(lǐng)邸、浦東唐鎮(zhèn)的安高申宸院、浦東陸家嘴的濱江凱旋門(mén)、普陀長(zhǎng)風(fēng)的嘉佰道。其中認(rèn)購(gòu)最多的是中海領(lǐng)邸·玖章。該項(xiàng)目于2024年11月15日開(kāi)盤(pán)，單價(jià)13.2萬(wàn)元的552套房源吸引了1558組購(gòu)房者認(rèn)購(gòu)，認(rèn)購(gòu)率達(dá)282%，刷新2024年新盤(pán)認(rèn)購(gòu)數(shù)紀(jì)錄，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄。

　　“豪宅走出獨(dú)立行情，其背后既有投放增加的因素，更重要的是，產(chǎn)品本身有很多吸引人之處，比如翠湖六期、中海順昌玖里等等都是核心地段的高品質(zhì)產(chǎn)品，而且沒(méi)有替代性?！北R文曦說(shuō)。

　　安居客數(shù)據(jù)顯示，2024年上海共產(chǎn)生了30個(gè)“日光盤(pán)”，其中均價(jià)10萬(wàn)元/平方米的豪宅盤(pán)就有17個(gè)“日光”，占比接近六成。

　　放眼全國(guó)，上海的豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)也是“一枝獨(dú)秀”。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2024年，上?？們r(jià)3000萬(wàn)元以上的一手高端住宅成交套數(shù)達(dá)到2530套，占全國(guó)的比重達(dá)到61.6%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海豪宅熱銷(xiāo)背后的原因，本質(zhì)上還是上海城市強(qiáng)大的吸引力。在全球經(jīng)濟(jì)不確定性加劇的背景下，高端住宅作為一種相對(duì)穩(wěn)定的投資方式，吸引了眾多投資者。

　　克而瑞方面指出，雖然新房整體成交量在縮減，但2024年得益于一系列政策的調(diào)整紅利，上海土拍熱度迅速攀升，出現(xiàn)了多幅高熱度地塊，比如徐匯濱江小米地塊、浦東新楊思地塊、徐匯龍華地塊等，這也反映了房企對(duì)上海市場(chǎng)的堅(jiān)定信心，預(yù)計(jì)這些優(yōu)質(zhì)地塊在2025年入市后，也將為市場(chǎng)注入強(qiáng)勁動(dòng)力。