銀行不會(huì)輕易地借給你數(shù)十萬(wàn)元的資金用于投資，民間借貸的成本則可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出你的整體投資回報(bào)。因此，要通過(guò)負(fù)債來(lái)進(jìn)行投資，必須尋找到可行的路徑。房產(chǎn)投資是最容易獲得銀行借貸支持的一種渠道，保證金產(chǎn)品、內(nèi)含杠桿機(jī)制的分級(jí)基金等，也是個(gè)人投資者們可以嘗試的突破口。

　　《理財(cái)周刊》：文/本刊記者 尹娟

　　我們可以用“借雞生蛋”來(lái)形容負(fù)債投資，拿別人的錢(qián)進(jìn)行投資，大部分的收益卻可以納入自己的囊中。毫無(wú)疑問(wèn)，這是個(gè)非常不錯(cuò)的主意。

　　但是，要做到這一點(diǎn)并非那么容易。

　　首先，融資來(lái)進(jìn)行投資，并不是一件那么簡(jiǎn)單的事情。銀行不會(huì)輕易地借給你數(shù)十萬(wàn)元的資金用于投資，民間借貸的成本則可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出你的整體投資回報(bào)。因此，要通過(guò)負(fù)債來(lái)進(jìn)行投資，必須尋找到可行的路徑。相對(duì)來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)投資是最容易獲得銀行借貸支持的一種渠道。由房地產(chǎn)市場(chǎng)誕生的大量富翁，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是房產(chǎn)投資客，往往都是從“負(fù)翁”們開(kāi)始的。杠桿化投資工具，如保證金產(chǎn)品，內(nèi)含杠桿機(jī)制的分級(jí)基金等，也是個(gè)人投資者們可以嘗試的“突破口”。

　　其次，使用負(fù)債投資，必須學(xué)會(huì)管理風(fēng)險(xiǎn)，這是蹺起金錢(qián)杠桿中最難的一部分。小心翼翼，不僅要敢于面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，更重要的是了解和化解風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)各種手段將風(fēng)險(xiǎn)保持在自己可以控制的范圍之內(nèi)。

　　房產(chǎn)投資的“正現(xiàn)金流”

　　羅伯特．清崎以他的《富爸爸窮爸爸》一書(shū)帶給了人們對(duì)于財(cái)富新的認(rèn)識(shí)。他說(shuō)：財(cái)務(wù)自由才是人們理財(cái)?shù)慕K極目標(biāo)。在羅伯特．清崎看來(lái)，他已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了這一點(diǎn)。被動(dòng)收入已經(jīng)完全能夠給他豐裕的物質(zhì)生活：很好的房子、很好的車(chē)。羅伯特．清崎是如何實(shí)現(xiàn)他的財(cái)富自由的？他創(chuàng)業(yè)，有自己的公司；他講學(xué)，到全球去宣傳他的“富爸爸”理論；但始終，房地產(chǎn)市場(chǎng)是他成功實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的根本。

　　“為什么會(huì)選擇房產(chǎn)投資？”當(dāng)無(wú)數(shù)人問(wèn)他這個(gè)問(wèn)題，他總是這樣回答：“銀行不會(huì)輕易地借給你一千萬(wàn)美金，可是當(dāng)你投資房地產(chǎn)的時(shí)候，你支付10美元，銀行卻愿意借給你90美元?！闭秦?fù)債，正是杠桿，這個(gè)工具為羅伯特．清崎帶來(lái)了巨大的財(cái)富。

　　1973年，羅伯特．清崎存下2000美元首付款，他馬上買(mǎi)下一間1.8萬(wàn)美元的套房收租，扣除房貸支出，每月凈收入只有35美元。雖然35美元微不足道，但這筆資金作為正現(xiàn)金流持續(xù)流入羅伯特．清崎的口袋。1年后，伴隨房產(chǎn)增值，加上手中現(xiàn)金增加，他又向銀行貸款買(mǎi)下第2間套房，就這樣以房養(yǎng)房，從套房買(mǎi)到公寓，從一間一間買(mǎi)，到整批收購(gòu)。目前，羅伯特．清崎個(gè)人名下的出租公寓已超過(guò)1400間，價(jià)值超過(guò)3700萬(wàn)美元。

　　并非所有的房產(chǎn)投資者們都能夠像羅伯特．清崎那樣幸運(yùn)，尤其是在美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房產(chǎn)增值的速度較慢，在2008年的金融海嘯中，大批的房產(chǎn)受到牽累，價(jià)格大幅下跌。在國(guó)內(nèi)，自2000年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路扶搖直上，房產(chǎn)投資者們輕易地就可以收獲房產(chǎn)的大幅升值。然而近幾年隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策與嚴(yán)格房貸政策的不斷出臺(tái)，房?jī)r(jià)低迷徘徊，不少依靠銀行貸款的投資者們甚至出現(xiàn)了資金斷鏈的情況。

　　那么，羅伯特．清崎是如何成為一個(gè)成功的“負(fù)翁”的？

　　他在介紹自己的投資經(jīng)驗(yàn)時(shí)，非常強(qiáng)調(diào)購(gòu)入的成本。羅伯特．清崎說(shuō)，他總是選擇在房地產(chǎn)價(jià)格最低的時(shí)候，以小比例首付、大量貸款的方式來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)。在離羅伯特．清崎家不遠(yuǎn)的一個(gè)社區(qū)，他曾一口氣以市價(jià)的一半買(mǎi)下68套別人眼中的“問(wèn)題房產(chǎn)”，通過(guò)簡(jiǎn)單的維修、改建、清理，讓這些房產(chǎn)重新恢復(fù)了生命力，不僅能為他帶來(lái)可觀的租金，房產(chǎn)的升值更是相當(dāng)可觀。

　　而更重要的是，較低的購(gòu)入成本，使得羅伯特．清崎實(shí)現(xiàn)“正現(xiàn)金流”成為了可能。盡管銀行愿意貸款給他，但是越高的負(fù)債，就意味著每個(gè)月要付出更多的資金償還銀行的月供。在這個(gè)時(shí)候，較低的總價(jià)就意味著每月的現(xiàn)金流支出越低。羅伯特．清崎說(shuō)，他會(huì)精心計(jì)算出首付、貸款利率及房租等要素，使得每月的租金收入超過(guò)月供款，從而保障了正現(xiàn)金流的實(shí)現(xiàn)。在房產(chǎn)本身?yè)碛姓F(xiàn)金流的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)的變動(dòng)就不再成為威脅房產(chǎn)投資的因素。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，他能夠獲得豐厚的房產(chǎn)增值收益；即使房?jī)r(jià)不漲或是下跌，租金也能夠?yàn)樗麕?lái)凈收入，不存在無(wú)力償還貸款的問(wèn)題。由此可見(jiàn)，盡管使用杠桿，但由于對(duì)“正現(xiàn)金流”的把控，使得羅伯特．清崎成為了一名成功的“負(fù)翁”。

　　T+D業(yè)務(wù)蹺起黃金的杠桿

　　從本質(zhì)上說(shuō)，杠桿化的投資工具，都可以視為負(fù)債投資。在保證金的交易模式下，杠桿放大所帶來(lái)的資金便是向銀行或是中間商進(jìn)行的融資，借助于杠桿所帶來(lái)的資金放大，投資者的收益，當(dāng)然也包括虧損，就會(huì)成倍的擴(kuò)大。這一點(diǎn)與借助于銀行貸款進(jìn)行房產(chǎn)投資本質(zhì)上是一致的，所不同的是，投資的標(biāo)的、標(biāo)的的價(jià)格波動(dòng)有所不同。

　　從前年一些商業(yè)銀行開(kāi)始試點(diǎn)黃金T+D業(yè)務(wù)開(kāi)始，老黃就開(kāi)始進(jìn)行黃金T+D業(yè)務(wù)的投資。老黃告訴記者，之前他投資過(guò)“紙黃金”，在黃金牛市中也獲得了不錯(cuò)的收益。“但是‘紙黃金’業(yè)務(wù)的缺點(diǎn)在于它是一個(gè)單邊看漲的工具，在震蕩市或是金價(jià)下跌的環(huán)境下，獲得收益就很難了。”老黃也曾經(jīng)嘗試過(guò)海外公司的黃金保證金業(yè)務(wù)，但是動(dòng)輒幾十倍、甚至百倍的杠桿超過(guò)了他的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，另外海外公司的資金安全保障問(wèn)題也始終是老黃的一塊心病。

　　“因此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行推出黃金T+D業(yè)務(wù)后，我就立即去開(kāi)了戶?！痹诶宵S看來(lái)，黃金T+D業(yè)務(wù)不僅能夠雙向操作，既可以看多，也可以看空；同時(shí)資金杠桿的放大效應(yīng)，也有助于提高收益。

　　“有人提到保證金三個(gè)字就覺(jué)得風(fēng)險(xiǎn)高，很排斥。”老黃卻認(rèn)為，最重要的還是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的控制能力，才能夠更好地“借雞生蛋”。

　　老黃在使用負(fù)債投資時(shí)，也有幾個(gè)原則。一是從不滿倉(cāng)操作，“投資并不是賭博，即使加入了杠桿，也不是賭博。”商業(yè)銀行黃金T+D業(yè)務(wù)的最低保證金比例為10.5%，但老黃最高只使用5倍的杠桿，“相當(dāng)于首付20%，負(fù)債80%?！彼J(rèn)為以自己的風(fēng)險(xiǎn)承受能力來(lái)說(shuō)，這已經(jīng)是一個(gè)極限值了。

　　“還有一點(diǎn)是善于止損?！崩宵S說(shuō)，止損在黃金T+D業(yè)務(wù)中尤其重要，他為自己設(shè)定了止損空間，一旦走勢(shì)與自己的判斷相背離，到達(dá)止損位置時(shí)立即進(jìn)行平倉(cāng)。

　　杠桿基金也能“融資”

　　今年以來(lái)，市場(chǎng)上相繼推出了多只分級(jí)基金，其實(shí)在分級(jí)基金的設(shè)計(jì)中，也暗含了杠桿的融資原理。對(duì)于投資者們來(lái)說(shuō)，如果投資于這些基金，也是利用負(fù)債進(jìn)行投資的一種途徑。

　　在分級(jí)基金，有一些基金的做法是將整體的基金分作了低風(fēng)險(xiǎn)的A部分和高風(fēng)險(xiǎn)的B部分。其中A部分類(lèi)似于固定收益產(chǎn)品，根據(jù)基金的相應(yīng)條款，投資者可以獲得基準(zhǔn)收益；而高風(fēng)險(xiǎn)的B部分，就非常類(lèi)似于融資，以出讓一部分收益的代價(jià)，向A部分借錢(qián)，當(dāng)觸及一定的收益基準(zhǔn)時(shí)，在收益分配上就可以獲取杠桿效應(yīng)。

　　如以銀華深證100指數(shù)分級(jí)為例，這只基金的場(chǎng)內(nèi)部分按照1∶1的比例拆分為A部分——銀華穩(wěn)進(jìn)和B部分——銀華銳進(jìn)。其中，銀華穩(wěn)進(jìn)為類(lèi)固定收益產(chǎn)品，每年享有的收益分配權(quán)為1年期定期存款稅后利率+3%，按照當(dāng)前利率的利率水平，即為5.25%的優(yōu)先分配權(quán)；而銀華銳進(jìn)份額，則相當(dāng)于以年5.25%左右的成本，向銀華穩(wěn)進(jìn)份額融資，從而進(jìn)行杠桿操作，并享有扣除5.25%以上的全部收益。

　　簡(jiǎn)單地說(shuō)，分級(jí)基金的模式類(lèi)似于B部分以1：1的比例向A部分進(jìn)行融資，并向其支付5.25%的年利率，超出部分則可以獲得A+B的全部收益。

　　不同的分級(jí)基金，往往設(shè)置的杠桿比例和利率也不相同。像另外一只分級(jí)基金國(guó)聯(lián)安雙禧的區(qū)別主要在于兩種份額的比例變成了4∶6，低風(fēng)險(xiǎn)A部分的固定收益率為5.75%。這就意味著高風(fēng)險(xiǎn)的B只能以6：4的比例向A部分進(jìn)行融資，同時(shí)要支付其5.75%元的年利率。

　　不同的投資者可以通過(guò)投資分級(jí)基金的不同部分滿足自己的投資需求。如對(duì)于想獲得固定收益的投資者來(lái)說(shuō)，分級(jí)基金的低風(fēng)險(xiǎn)部分是個(gè)不錯(cuò)的選擇；而如果想要在投資中獲得杠桿支持，那么高風(fēng)險(xiǎn)部分不僅進(jìn)入門(mén)檻低，融資利率上也頗為優(yōu)惠，這不啻于一個(gè)負(fù)債投資的突破口。