“本廣告一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)。”“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因?qū)е挛窗雌诮环康?，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。”“如果業(yè)主違反公約，物業(yè)公司有權(quán)強(qiáng)制整改，包括采取停水、停電、停氣等強(qiáng)制措施。”……
對(duì)于買過、住過商品房的市民來說，在和開發(fā)商簽訂的購房協(xié)議，以及和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)管理協(xié)議中，這樣的條款并不陌生。很多人認(rèn)為，這些早已成為約定俗成的東西，但是，它們卻真真切切地傷害了購房者的利益。
為此，記者采訪了中倫文德太原律師事務(wù)所的律師，為消費(fèi)者挑揀出商品房買賣和物業(yè)管理合同中的霸王條款予以剖析，并提出應(yīng)對(duì)之策。
1、只要不按期簽合同就算違約
霸王條款：市民祝女士已向開發(fā)商交付5萬元定金并草簽購房協(xié)議，約定在協(xié)議簽訂的15日內(nèi)簽訂正式購房合同，否則就是違約，定金不予退還。但就在準(zhǔn)備簽正式的購房合同前，祝女士的父親突然病重，急需這筆購房款治病。無奈，祝女士決定退房。但開發(fā)商卻告知，祝女士已構(gòu)成違約，定金不予退還。
律師：很多樓盤在購房協(xié)議中都有這樣的說明：“本協(xié)議簽訂×日內(nèi)，認(rèn)購人未能交納首付款或與出賣人簽訂正式購房合同的，認(rèn)購人所付定金不予退還”，或者“購房者須在本協(xié)議簽定之日起，×日內(nèi)到某處與開發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》，若購房者逾期未簽訂買賣合同，開發(fā)商有權(quán)將購房者所定的商品房另行銷售而無需告知，本協(xié)議自動(dòng)作廢，且定金不予退還。”
律師藺楠表示，此條款僅對(duì)購房者未能簽訂合同情況進(jìn)行了約束，但卻未對(duì)出賣方進(jìn)行約束，雙方權(quán)利義務(wù)不對(duì)等。按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致合同未能訂立的，出賣人應(yīng)返還定金。如上述情況，開發(fā)商不能認(rèn)定祝女士違約，應(yīng)退還定金。
2、為延期交房找“客觀”理由拒不賠償
霸王條款：吳女士買的房子本應(yīng)半年前交房，可到現(xiàn)在仍無任何動(dòng)靜。業(yè)主們認(rèn)為開發(fā)商已構(gòu)成違約，并與對(duì)方進(jìn)行了交涉。但開發(fā)商表示，之前簽訂的合同中有“因設(shè)計(jì)調(diào)整、氣候變化等原因，導(dǎo)致未按本合同規(guī)定期限將該商品房交付買受人使用的，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任”的條款。如今延期交房就是由于建筑設(shè)計(jì)更改，因此不構(gòu)成違約。
律師：開工之前，項(xiàng)目已經(jīng)規(guī)劃部門審批，具體到樓高、戶型、每個(gè)房屋朝向等，如果變更設(shè)計(jì)，需要再次經(jīng)過規(guī)劃審批。開發(fā)商給的這個(gè)說法顯然是不合理的。而只有遇到中考、高考等特殊原因延誤工期，或是由于政府行為(包括政府強(qiáng)制性文件、行政禁令及片區(qū)大面積停水、停電等)導(dǎo)致工程施工期延長(zhǎng)的，出賣人才可以免予承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。
3、樓盤以實(shí)物為準(zhǔn)
霸王條款：市民王先生向本報(bào)記者反映：最近他走訪了省城各大樓盤，發(fā)現(xiàn)不少樓盤在樓書最不顯眼的位置上都注明著“本廣告僅供參考，一切圖片、文字說明以合同為準(zhǔn)”，或者“公司對(duì)樓盤廣告語有最終解釋權(quán)”。王先生質(zhì)疑道：“大家買房都是通過看廣告了解樓盤，最終實(shí)物還不一定是這樣，那廣告的意義何在呢?”
律師：廣告也應(yīng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商的做法是不合理的。類似的情況還有，開發(fā)商為項(xiàng)目制作的沙盤等建筑模型，也標(biāo)明“僅供買受人參考，有關(guān)內(nèi)容均以《買賣合同》及本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”，這種情況同樣是不合理的。這樣的條款，排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的可能性，為其進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。
在最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”