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        謝國忠:中國有超2千萬套空置房 房產(chǎn)稅終將來

        謝國忠:房產(chǎn)稅終將來

        2012-08-22 17:33:08

          有傳言稱,中國很快就會開征房產(chǎn)稅。我懷疑會不會有這么快。但我相信這一天終將到來,因為政府需要這筆錢。

          突然之間,房地產(chǎn)市場反彈又成為共識。這個市場在去年秋天出現(xiàn)回調(diào),到今年5月和6月又開始反彈,到7月,幾乎每個人都相信泡沫又重新出現(xiàn)了。

          令人驚訝的是,這個共識產(chǎn)生的同時,人們還在爭論經(jīng)濟會硬著陸還是軟著陸、股市也達到多年以來的低點、資本每年以占GDP7%的規(guī)模流出,同時人們對經(jīng)濟的樂觀情緒也達到20年以來的低谷。既然如此,為什么房地產(chǎn)市場還能獨自維持這樣火熱的狀態(tài)?這聽上去很荒謬,而且也確實如此。我認為,夏天結(jié)束前,市場的復蘇就將堅持不下去了,很快,人們就會為沒有利用夏天的機會賣出他們空置的公寓而懊悔。我相信中國有超過2000萬套空置的房產(chǎn)。

          我去年的時候就預測了這樣的“死貓反彈”(dead cat bounce)。現(xiàn)在來澄清一下我曾對房地產(chǎn)市場下的結(jié)論,我預計這個市場將在2012年開始下滑并且持續(xù)多年,同時伴有一些死貓式的反彈。我2006年開始表示擔心全國范圍內(nèi)的房產(chǎn)泡沫,但從沒說過這個市場會在短期內(nèi)下滑。我反復地撰文來區(qū)分討論泡沫和預測拐點這兩件事。兩年前,我傾向于認為2013年會成為拐點。我去年改變了主意,并預測市場將在2012年開始下滑。

          在談論全國性的泡沫之前,我在2004年先討論了上海的房地產(chǎn)泡沫。2004年10月,我曾在鳳凰衛(wèi)視上預測上海的房地產(chǎn)市場將在6個月之內(nèi)下跌。上海的市場在2005年5月達到頂峰,到2006年年底,它下滑了近40%,當然,這并沒有表現(xiàn)在官方的數(shù)據(jù)里。我這樣預測,是因為上海市場很依賴美元流動性。美聯(lián)儲當時正準備提高利率,而這會刺破泡沫。上海從2007年開始恢復,成為了全國趨勢的一部分,即上海像其他城市一樣被國內(nèi)的流動性所刺激。

          很多人捏造了我多年前就曾預測房價下跌的說法。這是完全錯誤的。值得慶幸的是,我所有的預測都寫在公開發(fā)表的文章里了。

          中國大多數(shù)反常的經(jīng)濟行為都是由政府急切地尋求財政收入所推動的。迅速增加的政府收入刺激政府擴張,而這又反過來要求政府獲得更多的收入來維持其運行。

          房產(chǎn)稅的問題,還是取決于它是會增加還是減少政府的總收入。當房地產(chǎn)市場火爆時,加在開發(fā)商身上的土地出讓稅費、房地產(chǎn)交易稅以及所得稅都是可觀的。這些稅收收入占到許多地方政府收入的一半以上。在這種情況下,引入房產(chǎn)稅可能會殺死這只下金蛋的鵝。房產(chǎn)稅的到來,意味著泡沫已經(jīng)消失而且人們也不再期待它重新出現(xiàn)。

          過去三個月出現(xiàn)的死貓反彈肯定給了很多人泡沫又重新生成的希望。因此,相關的政府機構不希望因為談論房產(chǎn)稅而打擊市場的樂觀情緒。只有當這種希望也最終破滅時,房產(chǎn)稅才會被正式推出。

          去年,土地出讓收入占GDP的6%,而新建商品房的銷售收入占GDP的15%。房屋的建筑成本大約是銷售價格的四分之一。剩下的,最終以稅收或土地出讓所得的形式進入了政府的腰包。因此,政府從房地產(chǎn)行業(yè)所獲得的全部收入約占GDP的12%。在泡沫被刺破之后,讓我們就認為這個數(shù)值下降了三分之二。這三分之二可能就被轉(zhuǎn)移到房產(chǎn)稅上。在目前的價格上,住宅存量相當于GDP的250%。這意味著房產(chǎn)稅可能占到GDP的3.2%。

          但是,由于泡沫被刺破,價格將下降,這些住宅的價值可能下降三分之一到二分之一。這可能意味著政府將征收更高的房產(chǎn)稅稅率。目前房屋的租金回報率約為3%。引入房產(chǎn)稅可能導致價格的進一步下降,這就需要用更多的房產(chǎn)稅來保證財政收入。從本質(zhì)上講,這是一個惡性循環(huán)。要維持政府收入,必要的房產(chǎn)稅稅率可能達到7%。

          推動中國經(jīng)濟政策出臺的主要力量是如何將政府的收入最大化,但這個力量正在將自己燃盡。只有當來自社會的回推力足夠強大時,才能帶來改變。在這個拐點到來之前,經(jīng)濟很難恢復。

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