這個(gè)“五一”樓市不缺人氣。不少樓盤準(zhǔn)備了豐富的節(jié)目和活動(dòng)來吸引看樓客。 記者 陳白帆 攝

新黃埔熱盤新福港·鼎峰首次開盤幾乎“日光”。 記者 王荔玨 攝

“五一”期間海珠最受矚目的是金寓園。記者 李鳳荷 攝

    這個(gè)“五一”，樓市在降價(jià)、救市等各種消息滿天飛的背景中愈加變幻莫測(cè)。

    新黃埔是當(dāng)仁不讓的大熱所在，新開樓盤新福港·鼎峰單價(jià)沖到兩萬元被搶光，成為“五一”最熱樓盤，盡管這是黃埔區(qū)高價(jià)，但這一價(jià)格已低于發(fā)展商原先預(yù)期的2.1萬～2.4萬元/m2。凡是熱銷的樓盤基本是通過讓利實(shí)現(xiàn)的，因此在各種活動(dòng)催漲的人氣背后，樓市沖高后繼乏力的端倪已漸漸顯露。

    這個(gè)“五一”，樓市在降價(jià)、救市等各種消息滿天飛的背景中愈加變幻莫測(cè)。新黃埔是當(dāng)仁不讓的大熱所在，新開樓盤新福港·鼎峰單價(jià)沖到兩萬元被搶光，珠江新城新推豪宅還在高歌猛進(jìn)，表示不開出五萬元以上的單價(jià)不能彰顯自己的豪宅身份，但海珠、白云的新盤卻沒有報(bào)出高價(jià)，而“五一”最熱樓盤新福港·鼎峰雖然開出黃埔區(qū)高價(jià)，但這一價(jià)格已經(jīng)低于發(fā)展商原先預(yù)期的2.1萬～2.4萬元/m2。凡是熱銷的樓盤基本是通過讓利實(shí)現(xiàn)的，因此在各種活動(dòng)催漲的人氣背后，樓市沖高后繼乏力的端倪已漸漸顯露。

    樓市驚喜不算多

    難撼入市高門檻

    “五一”是樓市傳統(tǒng)的促銷旺季，自杭州傳出樓價(jià)跳水，北京、上海、成都等地紛紛傳出降價(jià)消息以來，這個(gè)“五一”也讓買家格外期待，不少有購房意愿的買家希望能在這輪促銷中獲得一個(gè)驚喜價(jià)，不過記者發(fā)現(xiàn)，盡管節(jié)前造勢(shì)熱鬧，但真正讓人心動(dòng)的驚喜價(jià)和優(yōu)惠并不多，價(jià)格較優(yōu)惠的特價(jià)單位多是樓層、朝向、戶型等不甚理想的單位。

    在眾多優(yōu)惠促銷活動(dòng)中，“零首付”無疑是最引人關(guān)注的樓盤促銷活動(dòng)。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州預(yù)計(jì)有155個(gè)樓盤推出優(yōu)惠促銷活動(dòng)，其中有17家推出了“零首付”和“低首付”活動(dòng)。

    盡管有優(yōu)惠，但記者發(fā)現(xiàn)，相對(duì)于購買力而言，入市門檻高的局面還是難以改變。目前在市中心區(qū)兩房單位基本要兩百多萬元，對(duì)首次置業(yè)者而言，首付三成至少需要六七十萬元，而對(duì)于非首次置業(yè)的改善型買家來說，購買一套市區(qū)三房至少要支付近兩百萬元的首付，而在珠江新城，這一門檻則至少在五百萬元左右。目前市場(chǎng)上的“零首付”，多是分期付首付，拉長(zhǎng)首付款支付周期，或者由發(fā)展商墊付部分首付。這種“零首付”促銷噱頭意味大過實(shí)際意義,買家要支付的總體房?jī)r(jià)并沒有因此而減少。

    樓市不缺人氣

    樓價(jià)略有松動(dòng)

    天氣預(yù)報(bào)預(yù)報(bào)的大暴雨沒有如期而至，對(duì)準(zhǔn)備了豐富節(jié)目和活動(dòng)的樓盤而言是個(gè)好消息，綜觀各路記者走訪的各個(gè)樓盤，這個(gè)“五一”樓市不缺人氣，受價(jià)格和新貨供應(yīng)量影響，各區(qū)冷熱不均。新黃埔無疑是最熱的區(qū)域，多個(gè)新盤亮相，吸引了不少年輕人前去看樓，更有不少看樓團(tuán)出沒。而在南部板塊，由于多個(gè)樓盤在“五一”前夕已經(jīng)搶閘走貨，因此“五一”長(zhǎng)假期間該板塊的市場(chǎng)并不特別熱鬧。

    相對(duì)于整個(gè)樓市，驚喜雖然不多，但不可否認(rèn)，市場(chǎng)價(jià)格已現(xiàn)松動(dòng)。以番禺的雅居樂劍橋郡為例，該盤主要在售一線江景組團(tuán)“劍橋匯”二期247平方米的一線江景五房產(chǎn)品，毛坯均價(jià)18000元/m2。這較前期的一線江景單位，優(yōu)惠了1000元/m2。海珠逸景翠園最后一棟金寓園開盤，開盤價(jià)格在2.9萬～3.6萬元/m2之間，相對(duì)于之前的吹風(fēng)價(jià)3.5萬元/m2，已經(jīng)有些“驚喜”。

    最明顯的是投資性質(zhì)較強(qiáng)的公寓產(chǎn)品。番禺不少商業(yè)性質(zhì)的公寓目前銷售趨冷，有明顯的價(jià)格調(diào)整，而白云大道全新公寓產(chǎn)品綠地·時(shí)代云都匯吹風(fēng)價(jià)僅2.5萬元/m2（毛坯）復(fù)式。從“五一”在售新品的價(jià)格看，有的樓盤新品還便宜過半年之前，即便是沒被拿來做特價(jià)的單位，開發(fā)商也不敢開大價(jià)，頂多跟半年前持平。而不少趁著“五一”亮相試探市場(chǎng)反應(yīng)的樓盤，也松了口風(fēng)，黃埔新盤銷售人員直言，“發(fā)展商也是想打響頭炮，因此對(duì)首批發(fā)售的產(chǎn)品會(huì)在價(jià)格上有驚喜”。 記者 劉麗琴

    數(shù)據(jù)

    4月廣州成交下滑

    4月廣州全市一手住宅網(wǎng)簽5195套，同比去年4月下跌7.5%，環(huán)比3月大跌16.7%。各區(qū)中，增城以1149套領(lǐng)銜，是唯一超過千套的區(qū)域，番禺以836套排在其后，最少的越秀僅有66套。中心六區(qū)4月合計(jì)網(wǎng)簽1923套，占全市總量的37%。

    廣州全市均價(jià)14714元/m2，同比上漲8.87%，不過環(huán)比創(chuàng)新高的3月則下降了5.1%。

    （數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心）

    后市預(yù)期

    樓市分化 后市難言樂觀

    與“剛需”盤以價(jià)換量不同，市區(qū)的豪宅盤明顯心態(tài)強(qiáng)，珠江新城中?；ǔ菫?號(hào)、金融城新盤天薈公館雖然沒有公布正式價(jià)格，但都表示單價(jià)不會(huì)低于5萬元/m2，銷售人員對(duì)樓價(jià)是否會(huì)下行的詢問都表現(xiàn)出絕不擔(dān)心的堅(jiān)決態(tài)度。很明顯，不同的樓盤對(duì)市場(chǎng)的判斷出現(xiàn)明顯的分化。

    事實(shí)上，“五一”到來之前，市場(chǎng)環(huán)境已悄然發(fā)生變化，在各地傳來降價(jià)消息的同時(shí)，廣西南寧發(fā)布的一份樓市限購調(diào)整政策的文件也引發(fā)了市場(chǎng)的震動(dòng)。在業(yè)內(nèi)人士看來，在嚴(yán)格執(zhí)行了數(shù)年限購政策之后，省會(huì)級(jí)城市首次出現(xiàn)松動(dòng)，傳遞出地方政府希望重啟房地產(chǎn)市場(chǎng)的信號(hào)。

    而上市房企一季度報(bào)業(yè)績(jī)也不容樂觀，萬科發(fā)布一季度報(bào)告稱，一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入95億元，凈利15.3億元，同比分別下降32.16％和5.23％。金地集團(tuán)的一季報(bào)也顯示，該公司今年1至3月凈利潤(rùn)為4934.38萬元，同比下滑73.65％，期內(nèi)營(yíng)業(yè)收入為31.5億元，同比下滑25.91％。

    繼南寧之后，杭州、長(zhǎng)沙等地也傳出“松綁”限購之聲。這些信號(hào)無疑會(huì)影響人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期和判斷。經(jīng)歷過數(shù)次調(diào)控錘煉，大家已經(jīng)形成了“房?jī)r(jià)在政府的推動(dòng)下就會(huì)反彈，救市會(huì)使樓市繼續(xù)上行”的預(yù)期。不過，在樓市反彈的預(yù)期中，市場(chǎng)走向如何卻還存在變局，因?yàn)榻衲陿鞘斜憩F(xiàn)出了更多的復(fù)雜性。

    放開限購不一定能救樓市

    在采訪中，有發(fā)展商對(duì)記者表示，今年的樓市行情已經(jīng)隱隱現(xiàn)出拐點(diǎn)的跡象，因?yàn)榻衲瓴⑽闯霈F(xiàn)什么新的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)的調(diào)整跟政策關(guān)系不大，是市場(chǎng)的一個(gè)自發(fā)反應(yīng)，這說明現(xiàn)有的購買力對(duì)高樓價(jià)的支撐已經(jīng)越來越吃力，而貸款的持續(xù)收緊讓購買力更是難以獲得支撐。

    今年總理的《政府工作報(bào)告》首度未提房?jī)r(jià)調(diào)控，取而代之的是針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，從已公布的“松綁”路線來看，購房資格中戶籍放松和限購范圍松動(dòng)都是限購政策調(diào)整的手段。但有業(yè)內(nèi)人士表示，放開限購對(duì)市場(chǎng)的影響力或許并沒有想象中那么大，尤其是一二線城市樓價(jià)已經(jīng)相當(dāng)高了，貸款不能放開對(duì)購買力的釋放作用就會(huì)打折扣，因此后市如何或許確實(shí)還要觀望一陣才更清晰。

    記者 劉麗琴

    海珠

    金寓園最平“2字頭”

    “五一”期間海珠最矚目的新貨算是逸景翠園最后一棟金寓園的開盤，逸景翠園10年沒有新貨上市，此次推出75～123平方米三房四房的單位，預(yù)計(jì)總貨量為181套。

    據(jù)相關(guān)人士表示，金寓園本次開盤只有50套拿到預(yù)售證，最后據(jù)報(bào)開盤當(dāng)天銷售60多套，銷售氣氛一般。記者向一位樓盤銷售代理了解了一下金寓園的開盤價(jià)，原來房管局給金寓園的限價(jià)為24700多元/m2，本次開盤價(jià)格在2.9萬～3.6萬元/m2之間，故此，需要?jiǎng)冸x5000～11000元/m2的裝修款進(jìn)價(jià)外合同，以一個(gè)105平方米的12樓單位為例，折后總價(jià)310萬元，雙份合同之下，首付需要額外多給66萬元。北向75平方米三房的單位最便宜，中層單位折后價(jià)大約為29000元/m2，最貴的為東南向123平方米四房單位。鑒于二套房買家首期要給足7成，開發(fā)商給予3個(gè)月時(shí)間，首期付款時(shí)間相對(duì)長(zhǎng)。 記者 李鳳荷

    天河

    豪宅新品各個(gè)要超5萬

    天河這個(gè)“五一”貨量不多，驚喜價(jià)格也欠奉，因此，整個(gè)板塊人氣平平。

    5月1日上午，記者來到珠江新城，目前珠江新城在售樓盤主要集中在花城大道沿線。有小面積單位銷售、入市門檻較低的珠光新城國際目前推出的仍是37~90平方米的平層及復(fù)式公寓。中?；ǔ菫?號(hào)是中海花城灣新推組團(tuán)，推280~310平方米的四房?jī)蓮d三衛(wèi)戶型，貨量共152套單位，項(xiàng)目銷售人員表示目前還沒有正式價(jià)格，但可以參考旁邊頤德公館6萬多元/m2的價(jià)格，“價(jià)格低于5萬元/m2就不要指望了?！?/p>

    與中海花城灣1號(hào)一路之隔的嘉裕公館人氣算珠江新城各盤中比較旺的，其4萬~4.5萬元/m2的價(jià)格算是珠江新城入市門檻較低的。

    天河難得的新盤天薈公館也趁著“五一”在百福廣場(chǎng)舉行巡展和優(yōu)惠登記，據(jù)銷售人員介紹，“五一”當(dāng)天有20多位客人做了優(yōu)惠登記。銷售人員表示樓盤的價(jià)格預(yù)計(jì)不會(huì)低于5萬元，估計(jì)要刷新黃埔大道樓價(jià)。 記者 劉麗琴

    花都、增城

    地鐵口樓盤銷情旺

    “五一”期間，花都祈福輝煌臺(tái)以642套的新貨量成為整個(gè)廣州樓市供貨的“冠軍”。

    距離地鐵9號(hào)線廣州北站地鐵口較近的輝煌臺(tái)“五一”新貨來自新開的“南岸”組團(tuán)，本期提供的戶型為84～333平方米兩房至復(fù)式單位?！拔逡弧碑?dāng)天項(xiàng)目推出446套，價(jià)格在1.1萬～1.2萬/m2。據(jù)了解，“五一”當(dāng)天輝煌臺(tái)去化率近七成。

    增城一向是樓市供應(yīng)的大戶，但這個(gè)“五一”增城卻缺少亮點(diǎn)。即使“五一”前增城荔城街拍出了“8字頭”地價(jià)的地王，但對(duì)區(qū)域的影響還沒有立竿見影的作用。記者在新塘板塊的錦繡天倫看到，銷售中心人氣很旺。據(jù)悉，增城撤市設(shè)區(qū)消息傳出后，項(xiàng)目的廣州客比例已經(jīng)由六成上升至七成，尤其已經(jīng)能在項(xiàng)目旁邊看到地鐵站口的施工更增加了入市的信心。

    記者 李鳳荷、劉麗琴

    新黃埔

    豪宅盤低開“日光”

    作為今年“五一黃金月”亮點(diǎn)樓盤最多的區(qū)域，新黃埔樓市在小長(zhǎng)假的第一天就迎來了開門紅。位于區(qū)府板塊的新福港·鼎峰首次開盤幾乎“日光”。

    “高報(bào)低開”封閉式開盤

    發(fā)展商們慣用的“高報(bào)低開”營(yíng)銷策略再現(xiàn)“五一”樓市。以新福港·鼎峰為例，該盤早前曾放出2.3～2.4萬元/m2的吹風(fēng)價(jià)，但在正式開盤時(shí)，首批產(chǎn)品價(jià)格卻回落至1.9～2.2萬元/m2。對(duì)此，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，開盤出現(xiàn)的驚喜價(jià)主要基于兩方面原因：一是該項(xiàng)目為新福港進(jìn)軍廣州的首個(gè)樓盤，這樣更容易為樓盤乃至企業(yè)賺人氣、贏口碑；二是基于市場(chǎng)行情疲軟，樓盤調(diào)整價(jià)格開賣也是情理之中。

    不過，突破2萬元/m2的均價(jià)仍讓新福港·鼎峰成為新黃埔的標(biāo)桿住宅項(xiàng)目。結(jié)合產(chǎn)品質(zhì)素和地理位置來看，該盤可謂新黃埔全新盤中性價(jià)比最高的項(xiàng)目，不僅傍著將開通的地鐵，周邊配套成熟，還坐擁半山的自然資源。

    記者在現(xiàn)場(chǎng)了解到，該項(xiàng)目開盤只針對(duì)前期已經(jīng)認(rèn)籌的客戶，選擇了“封閉式”開盤的方式進(jìn)行。開盤當(dāng)天，首推304套單位88～168平方米的豪裝3~4房單位共售出286套，去化率超過9成。

    新福港·鼎峰的熱售讓人看見了強(qiáng)勁的樓市承接力，但他們所采取的“高報(bào)低開”營(yíng)銷策略又透露了一個(gè)信號(hào)，發(fā)展商對(duì)房地產(chǎn)后市的預(yù)期并不如他們吆喝時(shí)的自信，“不降價(jià)，難成交”的樓市烏云依舊高懸頭頂。

    與新福港·鼎峰相距不遠(yuǎn)的萬科東薈城推出一批均價(jià)低至1.4萬元/m2的特價(jià)房源，雖然有位置靠路邊、樓層低、朝向差等產(chǎn)品上的硬傷，但價(jià)格上相比項(xiàng)目16000多元/m2的網(wǎng)簽價(jià)讓利2000～3000元/m2的降價(jià)優(yōu)惠，也吸引了眾多萬科粉絲和新黃埔購房客們的捧場(chǎng)。

    5月黃金月黃埔新盤多

    發(fā)展商來自新加坡的天韻·瑚璟花園也將首次亮相廣州。該項(xiàng)目位于中新廣州知識(shí)城南起步區(qū)，主推81～140平方米兩至四房單位，擬于“五一”后正式開盤，預(yù)計(jì)均價(jià)介于12000～13000元/m2，與年初報(bào)出的13000元/m2均價(jià)相比，價(jià)格有所松動(dòng)。

    另外，由珠江實(shí)業(yè)所打造全新住宅樓盤珠江嘉園也擬于“五一”后開盤，90平方米的三房單位預(yù)計(jì)總價(jià)低至100萬元以內(nèi)。

    而有望在5月份開盤的保利越秀·嶺南林語洋房主推75～116平方米兩至三房戶型，均價(jià)介于15500～16500元/m2。

    記者 王雯倩

    白云

    有樓盤平過半年前

    5月1日當(dāng)天，白云區(qū)多個(gè)樓盤推出新貨或者開放銷售中心，積極催漲“五一”人氣。除了請(qǐng)來目前最酷的汽車品牌特斯拉電動(dòng)跑車助陣外，還有樓盤使出“明星＋豪車＋靚模＋抽獎(jiǎng)”樓盤四寶，成功將售樓部現(xiàn)場(chǎng)打造成嘉年華活動(dòng)，成交情況雖暫時(shí)未知，但至少旺場(chǎng)效果十足。

    全新公寓項(xiàng)目綠地·時(shí)代云都匯趕在5月1日一早開放銷售中心。該項(xiàng)目打出“8.8折”的優(yōu)惠，但有銷售人員表示該折扣“僅此一天”。綠地·時(shí)代云都匯號(hào)稱白云新城唯一可售創(chuàng)意綜合體，其近期主推的47～53平方米公寓層高4.5米。該盤目前售價(jià)暫時(shí)未定，預(yù)計(jì)均價(jià)在2.5萬元/m2左右（毛坯）。別墅方面，頤和高爾夫莊園最后一期別墅組團(tuán)“大院”亮相，僅有36套別墅，預(yù)計(jì)總價(jià)從5000萬元/套起。而適合實(shí)力較強(qiáng)的首次置業(yè)者和改善型買家的項(xiàng)目則包括有萬科峰境和凱云新世界。

    總體而言，白云區(qū)雖然也算是中心六區(qū)，但仍扛不住整體市場(chǎng)的趨冷，連萬科的高端產(chǎn)品萬科峰境也拿出了兩房和少量三房做特價(jià)（單價(jià)僅約3萬元/m2，該項(xiàng)目最近一個(gè)季度的網(wǎng)簽價(jià)為36129元/m2)。而去年9月份公寓方圓·白云時(shí)光開盤時(shí)，平層都要賣2.2萬～2.3萬元/m2（毛坯），去年10月份萬科峰境開盤時(shí)，以三房和四房為主，價(jià)格主要在3.5萬～4.1萬/m2（包裝修）。但時(shí)隔大半年，市場(chǎng)熱度不僅沒有蒸蒸日上，成交價(jià)格不但沒穩(wěn)步上揚(yáng)，有的產(chǎn)品還便宜過半年之前。即便是沒被拿來做特價(jià)的單位，開發(fā)商也不敢開大價(jià)，頂多跟半年多前持平。

    記者 陳白帆

    番禺

    樓價(jià)開始有小小松動(dòng)

    在南部板塊，由于多個(gè)樓盤在“五一”前夕已經(jīng)搶閘走貨，因此“五一”期間，該板塊的市場(chǎng)并不特別熱鬧。

    5月2日上午，記者在漢溪板塊發(fā)現(xiàn)，奧園城市天地以及保利大都匯兩大樓盤的人氣對(duì)比以往的周末并沒有特別增多。長(zhǎng)隆龍翠的人氣也沒有明顯增長(zhǎng)。即便是新盤諾德名筑，看樓的人也不多。人氣明顯興旺的是雅居樂·劍橋郡，該盤由于在“五一”前就開始啟動(dòng)名人蠟像館開放的活動(dòng)，連續(xù)兩天已吸引了超過6000人次業(yè)主、買家前往捧場(chǎng)，更是直接帶旺了現(xiàn)場(chǎng)的銷售。而在上月底新近開業(yè)的“全國首個(gè)全VIP席”的烽禾影城更是人氣爆棚。人氣較足的還有四海城。

    記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下，番禺的樓價(jià)似乎開始有了一點(diǎn)松動(dòng)，以劍橋郡為例，該盤主要在售一線江景組團(tuán)“劍橋匯”二期247平方米的一線江景五房產(chǎn)品，毛坯均價(jià)18000元/m2。這較前期的一線江景單位，反而有了1000元/m2的優(yōu)惠。而諾德名筑盡管是新盤，但銷售人員就表示，“五一”登記可享受團(tuán)購的優(yōu)惠，預(yù)計(jì)毛坯單價(jià)只有1.4萬元/m2。至于萬科歐泊，則直接在番禺的主干路上豎起了多個(gè)廣告牌，上面直書：2萬元抵10萬元。

    記者 王荔玨