市場細分加劇
在未來的房地產市場發(fā)展中，必然會出現(xiàn)兩個層面的分化，一是在城市之間的分化加劇，二是在企業(yè)層面的分化加劇。
首先，從城市層面看，投資房地產市場應當加強對城市選擇的判斷。在以往的房地產發(fā)展黃金期，眾多的城市都充滿著發(fā)展機會；而在目前，不同的城市發(fā)展機會差異將逐步擴大，因此選擇城市非常重要。
從中短期看，住房的供求壓力差異明顯。我們研究了2009-2012年上半年重點城市住宅用地的存量消化時間。可以看出，不僅僅是中小城市，部分大城市也存在供應過剩問題。
從長期看，城市群當中的核心城市、次中心城市，發(fā)展?jié)摿^大，應當作為選擇重點；對于被城市群發(fā)展邊緣化的城市，人力資本與資金外流使得發(fā)展前景不佳，住房供給的消化期較長、可以容納的房地產投資項目較少，要慎重選擇。
其次，從企業(yè)層面看，企業(yè)自身的發(fā)展戰(zhàn)略應當是以精細化、專業(yè)化為主。
在未來的房地產市場上，企業(yè)要重點發(fā)展自身的專業(yè)化水平。從過去的住房需求特征來看，以往出現(xiàn)較大的非自住性需求，投資者往往不會十分關注住房的舒適度與實用性。而在不斷擠出投資與投機型需求之后，家庭的自住需求就上升為主導，在商品房自住時代的住房供求關系會更加緊密，即住房的設計與需求的匹配度極為重要。住房需求者會極為關注住房的結構、品質、功能、配套服務、設施等方面，因此，無論是做住宅、商業(yè)地產、旅游地產還是基金項目，房地產企業(yè)都必須專注于某個方面，才能獲得更大的市場占有率，取得長足的發(fā)展。
我國的商業(yè)地產主要面臨的是結構性短缺，從趨勢判斷的角度看，尤其是對個別的城市而言，產業(yè)結構的變化趨勢會對商業(yè)地產造成很大影響。比如：第三產業(yè)發(fā)展，則會增加對寫字樓方面的需求。就第三產業(yè)的就業(yè)人口比重看，2000-2010年這10年間全國的增長是7個百分點，北京是18個百分點，上海是14個百分點。可見，對國家的產業(yè)結構調整狀況，聚焦到具體城市做細化的研究差異較大，進而對商業(yè)地產的影響也是不同的。（財經網）