更重要的是，滬渝兩地的試點并沒有觸及房產(chǎn)稅改革的兩個關(guān)鍵要素，即普遍征收和評估征稅，這是試點擴圍之前必須解決的重要問題。

　　從征稅稅基來看，目前上海的征稅方案不包括存量房產(chǎn)，重慶征稅的存量房產(chǎn)也只包括少量的獨棟別墅。這樣的方案設(shè)計盡管可以減小試點阻力，但由于絕大部分都是按照成交價格計稅，就使得個人住房房產(chǎn)稅含有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)消費稅的特征。而按照財產(chǎn)稅的基本概念和國際通行做法，房產(chǎn)稅應(yīng)該對存量房進行征稅，且每年征收一次。

　　目前對較大范圍的存量房征稅，還面臨不少問題。中央財經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副教授何楊認為，首先是存量房產(chǎn)權(quán)的多樣性，給房產(chǎn)稅稅基的確定帶來了難題。

　　以居民住宅為例，現(xiàn)在城鎮(zhèn)居民住宅產(chǎn)權(quán)分為商品房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)濟適用房產(chǎn)權(quán)、房改房產(chǎn)權(quán)、私有房屋產(chǎn)權(quán)等七類。如果以房屋交易價格作為稅基征稅，就會產(chǎn)生嚴重的不公平，但若采用市場價值評估方法，摸清每處房產(chǎn)的價值，可能要耗費大量的人力和物力，增加巨額的征管成本。

　　以間接稅為主的稅收征管模式也一時難以適應(yīng)房產(chǎn)稅征稅方式的變化。對存量房每年征稅，需要稅務(wù)人員一家一戶上門征繳，不僅會增加大量成本，還可能產(chǎn)生抗稅。納稅人會關(guān)心和自己有類似住房的人繳多少稅、和自己相似收入的人繳多少稅，以及這些稅款是否用于公共服務(wù)。這些公平訴求需要政府信息公開透明，支出行為受到約束。

　　何楊還認為，存量住房中包含的土地出讓金，一部分是國家出讓一定期限土地使用權(quán)而獲得的地租，一部分是開發(fā)商基于土地升值預(yù)期而支付的溢價，一部分則是公共支出帶來的土地增值。第三部分的增值應(yīng)該作為預(yù)征的房產(chǎn)稅予以扣除，但要準確區(qū)分這部分增值難度很大。

　　評估征稅準備

　　除拓寬稅基之外，計稅依據(jù)由房產(chǎn)交易價格改為評估價值是接下來試點的應(yīng)有之義。

　　目前滬渝兩地的房產(chǎn)稅均以房產(chǎn)的原值或交易價格作為計稅依據(jù)，對于重慶作為存量房產(chǎn)的獨棟別墅，房產(chǎn)原值根本無法反映這些房產(chǎn)如今的真實價值。

　　作為財產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅理應(yīng)對存量房進行評估征稅，從技術(shù)角度講，目前已經(jīng)不存在障礙。林家彬說，經(jīng)過多年的準備，征稅基礎(chǔ)工作已經(jīng)大體就緒。國家相關(guān)部門做了相應(yīng)的技術(shù)準備，包括房地產(chǎn)的批量價值評估，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)在各地基本建立，將房主和房產(chǎn)基本對應(yīng)。

　　《財經(jīng)》記者了解到，中國自2003年開始加快房地產(chǎn)稅評估的改革進程，并選擇北京、重慶、深圳、南京、丹東和寧夏吳忠市作為首批試點地區(qū)，開始研究批量評估房產(chǎn)價值的歷史，為房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)評估值征收做技術(shù)上的準備。至今，房地產(chǎn)稅“空轉(zhuǎn)”評估在中國已經(jīng)實行了整整十年。

　　而后幾年，試點地區(qū)又增加了河南省濮陽市、遼寧省大連市、陜西省以及福建省。目前，各個省至少有一個城市建立了計算機批量評估系統(tǒng)。在一些經(jīng)濟比較發(fā)達的城市，政府相關(guān)部門也建立了土地數(shù)據(jù)庫、房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫。至此，中國房產(chǎn)稅在技術(shù)層面已經(jīng)具備了開征條件。

　　技術(shù)上走在前面的城市包括深圳和杭州等地，這兩地也被外界認為是試點率先擴圍的城市。

　　深圳在土地與房屋管理機構(gòu)設(shè)置上具有綜合性強的特點，其規(guī)劃和國土資源委員會承擔(dān)了城市規(guī)劃、土地資源管理、房地產(chǎn)管理、測繪等多項職能，這樣的機構(gòu)設(shè)置為房產(chǎn)稅的推行提供了良好的管理體制基礎(chǔ)。

　　在機構(gòu)設(shè)置上，2007年深圳將市房地產(chǎn)估價中心與市房地產(chǎn)研究中心合并，成立了深圳市國土房產(chǎn)評估發(fā)展中心，直屬于規(guī)劃和國土資源委員會。

　　相比之下，杭州市具備開征房產(chǎn)稅條件有些“歪打正著”。

　　杭州從2006年開始建設(shè)房屋交易計稅價格評估管理系統(tǒng)，最初的目的是用于加強契稅的征管。該系統(tǒng)投入運行后取得了良好效果，這也是全國房地產(chǎn)批量評估系統(tǒng)在實際中的首次應(yīng)用。雖然房地產(chǎn)稅對價值的評估要求與契稅不同，但是在基本方法和系統(tǒng)架構(gòu)等方面是一致的。與深圳專門成立評估部門不同，杭州采取了將數(shù)據(jù)收集和系統(tǒng)建設(shè)外包的模式。