更重要的是，滬渝兩地的試點并沒有觸及房產稅改革的兩個關鍵要素，即普遍征收和評估征稅，這是試點擴圍之前必須解決的重要問題。

　　從征稅稅基來看，目前上海的征稅方案不包括存量房產，重慶征稅的存量房產也只包括少量的獨棟別墅。這樣的方案設計盡管可以減小試點阻力，但由于絕大部分都是按照成交價格計稅，就使得個人住房房產稅含有流轉環(huán)節(jié)消費稅的特征。而按照財產稅的基本概念和國際通行做法，房產稅應該對存量房進行征稅，且每年征收一次。

　　目前對較大范圍的存量房征稅，還面臨不少問題。中央財經大學稅務學院副教授何楊認為，首先是存量房產權的多樣性，給房產稅稅基的確定帶來了難題。

　　以居民住宅為例，現在城鎮(zhèn)居民住宅產權分為商品房產權、經濟適用房產權、房改房產權、私有房屋產權等七類。如果以房屋交易價格作為稅基征稅，就會產生嚴重的不公平，但若采用市場價值評估方法，摸清每處房產的價值，可能要耗費大量的人力和物力，增加巨額的征管成本。

　　以間接稅為主的稅收征管模式也一時難以適應房產稅征稅方式的變化。對存量房每年征稅，需要稅務人員一家一戶上門征繳，不僅會增加大量成本，還可能產生抗稅。納稅人會關心和自己有類似住房的人繳多少稅、和自己相似收入的人繳多少稅，以及這些稅款是否用于公共服務。這些公平訴求需要政府信息公開透明，支出行為受到約束。

　　何楊還認為，存量住房中包含的土地出讓金，一部分是國家出讓一定期限土地使用權而獲得的地租，一部分是開發(fā)商基于土地升值預期而支付的溢價，一部分則是公共支出帶來的土地增值。第三部分的增值應該作為預征的房產稅予以扣除，但要準確區(qū)分這部分增值難度很大。

　　評估征稅準備

　　除拓寬稅基之外，計稅依據由房產交易價格改為評估價值是接下來試點的應有之義。

　　目前滬渝兩地的房產稅均以房產的原值或交易價格作為計稅依據，對于重慶作為存量房產的獨棟別墅，房產原值根本無法反映這些房產如今的真實價值。

　　作為財產稅，房產稅理應對存量房進行評估征稅，從技術角度講，目前已經不存在障礙。林家彬說，經過多年的準備，征稅基礎工作已經大體就緒。國家相關部門做了相應的技術準備，包括房地產的批量價值評估，房地產信息系統(tǒng)在各地基本建立，將房主和房產基本對應。

　　《財經》記者了解到，中國自2003年開始加快房地產稅評估的改革進程，并選擇北京、重慶、深圳、南京、丹東和寧夏吳忠市作為首批試點地區(qū)，開始研究批量評估房產價值的歷史，為房產稅按照房產評估值征收做技術上的準備。至今，房地產稅“空轉”評估在中國已經實行了整整十年。

　　而后幾年，試點地區(qū)又增加了河南省濮陽市、遼寧省大連市、陜西省以及福建省。目前，各個省至少有一個城市建立了計算機批量評估系統(tǒng)。在一些經濟比較發(fā)達的城市，政府相關部門也建立了土地數據庫、房產數據庫。至此，中國房產稅在技術層面已經具備了開征條件。

　　技術上走在前面的城市包括深圳和杭州等地，這兩地也被外界認為是試點率先擴圍的城市。

　　深圳在土地與房屋管理機構設置上具有綜合性強的特點，其規(guī)劃和國土資源委員會承擔了城市規(guī)劃、土地資源管理、房地產管理、測繪等多項職能，這樣的機構設置為房產稅的推行提供了良好的管理體制基礎。

　　在機構設置上，2007年深圳將市房地產估價中心與市房地產研究中心合并，成立了深圳市國土房產評估發(fā)展中心，直屬于規(guī)劃和國土資源委員會。

　　相比之下，杭州市具備開征房產稅條件有些“歪打正著”。

　　杭州從2006年開始建設房屋交易計稅價格評估管理系統(tǒng)，最初的目的是用于加強契稅的征管。該系統(tǒng)投入運行后取得了良好效果，這也是全國房地產批量評估系統(tǒng)在實際中的首次應用。雖然房地產稅對價值的評估要求與契稅不同，但是在基本方法和系統(tǒng)架構等方面是一致的。與深圳專門成立評估部門不同，杭州采取了將數據收集和系統(tǒng)建設外包的模式。