對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估是開(kāi)征房地產(chǎn)稅的前提，但目前各方對(duì)評(píng)估主體的確立還有不同意見(jiàn)。從全國(guó)多地來(lái)看，房地產(chǎn)批量評(píng)估技術(shù)已經(jīng)較好地運(yùn)用到契稅征管當(dāng)中。
在評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置上，大部分地區(qū)是地稅部門(mén)負(fù)責(zé)評(píng)估，將數(shù)據(jù)調(diào)查、模型建立、系統(tǒng)開(kāi)放等工作外包給專(zhuān)業(yè)公司。成立獨(dú)立的法定機(jī)構(gòu)專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)評(píng)估的，只有深圳。
對(duì)此林家彬認(rèn)為，不管是稅務(wù)部門(mén)、建設(shè)部系統(tǒng)還是第三方評(píng)估，評(píng)估后納稅人如果有異議如何處理，這個(gè)機(jī)制的建立更為關(guān)鍵。從很多發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，以征稅為目的的房產(chǎn)評(píng)估值一般都低于市場(chǎng)價(jià)值。
即使是獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)做出的科學(xué)評(píng)估，仍然可能與房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值產(chǎn)生偏離，與納稅人的預(yù)期也常常出現(xiàn)差異。因此公正透明的爭(zhēng)議解決機(jī)制，是保證房產(chǎn)稅順利征收的必要配套制度。
滿燕云認(rèn)為，本著漸進(jìn)式推進(jìn)的原則，可以先對(duì)工商業(yè)等已經(jīng)征收房產(chǎn)稅的房地產(chǎn)類(lèi)型按照評(píng)估價(jià)值征稅，再逐步推進(jìn)到個(gè)人住房。而且有必要適時(shí)出臺(tái)房產(chǎn)稅評(píng)估法，做到有法可依。
賈康表示，個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革的發(fā)展方向肯定是按照評(píng)估值征稅，而且各地目前已經(jīng)引進(jìn)了稅基評(píng)估的基本概念，評(píng)估技術(shù)也會(huì)越來(lái)越完善。對(duì)于稅基爭(zhēng)議的處理，國(guó)際通行的慣例是建立仲裁機(jī)制。
試點(diǎn)下一步
日前，央行研究局等有關(guān)部門(mén)的學(xué)者共同完成了一份關(guān)于土地制度改革的報(bào)告，報(bào)告提出房產(chǎn)稅的征收建議。
房產(chǎn)稅可選擇兩條改革路徑。一是新老劃斷，只對(duì)新購(gòu)房產(chǎn)征稅。此方案法律風(fēng)險(xiǎn)較低，實(shí)施阻力較小，但可能保護(hù)既得利益者，也可能導(dǎo)致市場(chǎng)分割。二是對(duì)存量、增量房產(chǎn)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅。存量房產(chǎn)由此可能大量進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行交易，有利于調(diào)控房?jī)r(jià)，也有利于防止市場(chǎng)分割。
報(bào)告提出，目前征收房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，改革試點(diǎn)要盡快擴(kuò)大。另外，近三年內(nèi)應(yīng)該盡快推行的稅制改革中，應(yīng)該包括房產(chǎn)稅。目前可以考慮允許不同地方選擇不同的方案進(jìn)行試點(diǎn)，實(shí)踐中慢慢積累經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)教訓(xùn)，逐步優(yōu)化趨同。
“上海、重慶的試點(diǎn)方案不具有推廣意義，接下來(lái)如果只是一個(gè)一個(gè)地區(qū)擴(kuò)大試點(diǎn)，意義不大。”在林家彬看來(lái)，推動(dòng)房產(chǎn)稅制改革更有利的方式是對(duì)目前房地產(chǎn)稅費(fèi)進(jìn)行整合，在保持整體稅負(fù)水平大體不變的前提下，推出新型的房地產(chǎn)稅制整體框架。
他還建議，應(yīng)改變目前房地產(chǎn)稅種繁多、收費(fèi)名目繁多的狀況，建立起稅種精干、政策目標(biāo)與調(diào)控對(duì)象明確的房地產(chǎn)稅制體系，同時(shí)降低流通環(huán)節(jié)稅負(fù)。保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅方面，應(yīng)該設(shè)計(jì)統(tǒng)一的稅率范圍，允許地方政府在此范圍內(nèi)自行選擇。
但賈康表示，考慮房產(chǎn)稅改革面臨的阻力，需要先行先試，通過(guò)增加試點(diǎn)逐漸突破，不能一下全面鋪開(kāi)。
為更好地推行這項(xiàng)改革，林家彬建議進(jìn)行大規(guī)模的宣傳，讓納稅人明白，并不是通過(guò)改革增加整體的稅負(fù)，而是要在整體稅負(fù)水平不變的前提下，改革房地產(chǎn)稅制。而且，房產(chǎn)稅的主要納稅人應(yīng)該是高收入者，滿足基本居住需求的部分人不需要繳稅或只需繳很少的稅。
目前上海、重慶兩地均是以地方通知的形式在做房產(chǎn)稅試點(diǎn)，林家彬認(rèn)為接下來(lái)有必要修訂相關(guān)法律法規(guī)，或者出臺(tái)新的房產(chǎn)稅條例。
接近財(cái)政部的相關(guān)人士表示，接下來(lái)的房產(chǎn)稅改革，需要把握好幾個(gè)方面。
在穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)的同時(shí)啟動(dòng)立法程序。要穩(wěn)步擴(kuò)大試點(diǎn)，如果沒(méi)有后續(xù)省市的跟進(jìn)，不僅上海、重慶兩地繼續(xù)推動(dòng)改革的壓力加大，而且不利于形成群體效應(yīng)；另一方面，力求試點(diǎn)政策的多樣性，只有試行多樣性的政策，才能發(fā)現(xiàn)各種問(wèn)題，選擇最優(yōu)方案。試點(diǎn)的同時(shí)全國(guó)人大應(yīng)啟動(dòng)立法程序，制定房產(chǎn)稅法。