蘇海波反問(wèn)道：“白紙黑字寫著‘不得私自轉(zhuǎn)讓’，開(kāi)發(fā)商為什么還和我們簽《商品房購(gòu)銷合同》？這不是違反規(guī)定嗎？”

　　亂像之下

　　誰(shuí)為380戶業(yè)主的損失埋單

　　蘇海波們與青遠(yuǎn)公司的糾紛一拖就是10年，幾乎伴隨了那國(guó)興在青遠(yuǎn)公司的職業(yè)生涯。

　　為了維權(quán)，蘇海波曾經(jīng)將青遠(yuǎn)公司告上法庭，最終，北京市第一中級(jí)人民法院下達(dá)民事調(diào)解書，要求青遠(yuǎn)公司“按照國(guó)家規(guī)定辦理房產(chǎn)證”。

　　這樣，事情繞了一圈又回到了原點(diǎn)，青遠(yuǎn)公司能夠“按照國(guó)家規(guī)定”辦理的仍然是蓋有“劃撥土地”戳的房產(chǎn)證。

　　為了解決問(wèn)題，青遠(yuǎn)公司也曾經(jīng)向北京市房屋土地管理局咨詢是否能為遠(yuǎn)大園六區(qū)居民辦理?yè)碛型暾a(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證。但之后了解到，如果要辦，原來(lái)的手續(xù)全部作廢，重新審批、重新立項(xiàng)，要改變土地的性質(zhì)。

　　“這是根本不可能的。已經(jīng)賣出那么多房子了，現(xiàn)在跟人家說(shuō)協(xié)議作廢，能行嗎？”那國(guó)興說(shuō)。

　　那國(guó)興曾經(jīng)專門查找國(guó)家相關(guān)規(guī)定，“什么叫商品房？國(guó)家沒(méi)有一個(gè)定義。所有能夠辦理房產(chǎn)證的就叫商品房。六區(qū)的房子是合法的”。那國(guó)興認(rèn)為，這主要是個(gè)“理解認(rèn)識(shí)”問(wèn)題。

　　“如果蘇海波說(shuō)他交了土地出讓金，那么請(qǐng)拿出證據(jù)。合同上寫了‘商品房’，我們理解是個(gè)失誤。我們承認(rèn)，我們是有失誤，你可以要求我們就這個(gè)失誤進(jìn)行賠償。但你不能要求我們給你辦房產(chǎn)證，因?yàn)槲覀冝k不了。雖然你和我們簽了協(xié)議，但若是與國(guó)家規(guī)定相違背，那就是無(wú)效的。”那國(guó)興說(shuō)。

　　2008年奧運(yùn)會(huì)之前，蘇海波被告知可以辦房產(chǎn)證了，但青遠(yuǎn)公司卻提出一個(gè)條件：與業(yè)主重新簽定《遠(yuǎn)大六區(qū)回遷安置住宅樓購(gòu)銷合同》。

　　這份合同寫明：“該房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥土地”、“房屋僅作住宅使用”。

　　為了能夠辦房產(chǎn)證，蘇海波填寫了這份合同，但在其后加了一條備注：“此協(xié)議只用作辦證用，凡與原購(gòu)房合同不符之處均以原購(gòu)房合同為準(zhǔn)。”

　　“一看我這么寫，他們又不干了。這么一來(lái)，房產(chǎn)證又沒(méi)辦成。”蘇海波嘆了口氣。

　　北京市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)副主任、北京市人大常委會(huì)立法咨詢專家?guī)斐蓡T劉子華告訴記者，對(duì)于這樣的案子，法院確實(shí)不好判，因房屋的審批權(quán)歸政府，法院不能干涉政府的權(quán)力。法院只能判“按照國(guó)家規(guī)定辦理”，沒(méi)法直接要求開(kāi)發(fā)商為住戶辦理商品房的產(chǎn)權(quán)證。

　　對(duì)于青遠(yuǎn)公司所說(shuō)的辦證的難處，劉子華予以了證實(shí)。居民個(gè)體在交易過(guò)程中可以補(bǔ)繳土地出讓金，通過(guò)二手房交易，取得土地使用權(quán)。但如果要房地產(chǎn)公司來(lái)為居民整體辦理，就涉及到原土地重新審批的問(wèn)題，基本是不可能的。

　　劉子華說(shuō)，目前解決問(wèn)題的辦法，應(yīng)是要求開(kāi)發(fā)商賠償因違約給居民造成的損失。

　　“雖然商品房沒(méi)有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的定義，但我們國(guó)家對(duì)商品房的銷售是有明確規(guī)定的。”劉子華拿出自2001年6月1日起施行的商品房銷售管理辦法。

　　他解釋道：“我們國(guó)家有保障性用房，包括廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等，區(qū)別于商品房。商品房的主要特征就是要辦齊‘五證’，要交土地出讓金。土地出讓金過(guò)去根據(jù)協(xié)議出讓，現(xiàn)在要通過(guò)‘招拍掛’來(lái)完成，根據(jù)地段不一樣土地出讓金也不一樣，都包含在‘招拍掛’的價(jià)格里。經(jīng)濟(jì)適用房、兩限房、拆遷安置房等，往往都按國(guó)家規(guī)定的價(jià)格來(lái)賣，與商品房有本質(zhì)區(qū)別。商品房對(duì)社會(huì)公開(kāi)銷售，回遷安置房不能對(duì)外銷售，只能賣給特定對(duì)象。”