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        取消限購(gòu)刺激樓市有限世茂等房企深耕大本營(yíng)

        2014-07-28 15:42:24

        來(lái)源:證券日?qǐng)?bào)

        原標(biāo)題:取消限購(gòu)刺激樓市有限 世茂等房企深耕大本營(yíng)

          多家知名房企高層向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,目前來(lái)看,限貸不松綁,取消限購(gòu)對(duì)樓市刺激作用還不明顯,而不少房企今年都靠“大本營(yíng)”戰(zhàn)略突圍

          ■本報(bào)記者 王麗新

          “在目前樓市下,除一線城市外,取消限購(gòu)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)影響市場(chǎng)較小?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉向記者表示,盡管取消限購(gòu)城市已經(jīng)達(dá)到23個(gè),但限貸不松綁,市場(chǎng)趨勢(shì)很難改變。

          值得一提的是,《證券日?qǐng)?bào)》記者從多家房企處獲悉,取消限購(gòu)對(duì)高端市場(chǎng)影響相對(duì)明顯一些,但短期內(nèi)對(duì)其總體銷售業(yè)績(jī)的拉升作用不大。不過(guò),開發(fā)商有自己的“招”去突圍。

          事實(shí)上,今年以來(lái),在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“降”聲一片,庫(kù)存巨大的壓力下,多家知名房企都在以“大本營(yíng)”戰(zhàn)略突圍,其中,有房企高層向記者表示,“在這個(gè)區(qū)域我們深耕多年,對(duì)市場(chǎng)非常熟悉,能夠靈活把控推盤節(jié)奏和平衡推貨量,在全國(guó)范圍內(nèi),銷售業(yè)績(jī)最好,消化存貨速度最快的地區(qū)就是公司的大本營(yíng)區(qū)域”。

          短期內(nèi)難以大量消化存貨

          事實(shí)上,從多地取消限購(gòu)后的表現(xiàn)來(lái)看,由于庫(kù)存過(guò)高,在當(dāng)?shù)赜性谑垌?xiàng)目的知名房企也不看好該政策能夠刺激其實(shí)現(xiàn)加快銷售速度,回籠現(xiàn)金的目標(biāo)。

          “限購(gòu)取消了,但銀行限貸政策并未放松,對(duì)于我們這種剛需項(xiàng)目來(lái)說(shuō),限貸不放松才是阻礙成交量提升的關(guān)鍵因素?!币詷s盛發(fā)展為代表的中小房企銷售人員向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言。

          此外,呼和浩特當(dāng)?shù)亓硪环科箐N售人員也表示,“限購(gòu)取消后,我們項(xiàng)目成交量并沒有明顯提升,畢竟市場(chǎng)觀望情緒濃厚,短期內(nèi)還無(wú)法快速打開局面”。

          上海易居房地產(chǎn)研究院提供的報(bào)告顯示,2013年,在35個(gè)大中城市中,呼和浩特商品住宅庫(kù)存排行第一,去化周期超過(guò)3年。無(wú)獨(dú)有偶,以另一個(gè)城市溫州為例,截至2014年7月份,溫州一年內(nèi)三次提及限購(gòu)松綁或取消,且近期全面放開限購(gòu)的迫切愿望得以實(shí)現(xiàn)。

          不過(guò),同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,此次取消限購(gòu)的“止跌藥”對(duì)于溫州樓市的刺激作用有限。從溫州市市區(qū)商品房庫(kù)存來(lái)看,同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示,截至2014年6月底,溫州市市區(qū)商品房庫(kù)存量為123.34萬(wàn)平方米,庫(kù)存去化周期為18個(gè)月。盡管此前部分房企大幅降價(jià),但上半年整個(gè)溫州市場(chǎng)成交情況尚沒有回歸到“量”的軌道上來(lái),整個(gè)市場(chǎng)成交均價(jià)也在持續(xù)下跌。從未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看,溫州樓市短期內(nèi)似乎仍然在僵局之中,還沒有明顯好轉(zhuǎn)。

          值得一提的是,對(duì)于高端市場(chǎng)而言,取消限購(gòu)確實(shí)能夠促進(jìn)一些成交量?!拔覀?cè)趶B門的項(xiàng)目銷售一個(gè)月內(nèi)開盤兩次,銷售額總計(jì)超過(guò)了10億元”。某房企負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者坦言,這與廈門暗中放開高端市場(chǎng)限購(gòu)不無(wú)關(guān)系。

          然而,高端項(xiàng)目畢竟周轉(zhuǎn)較慢,無(wú)法承擔(dān)房企完成年度銷售目標(biāo)的重任。鑒于此,在淡市下,多家開發(fā)商都選擇了在“大本營(yíng)”發(fā)力。

          房企靠“大本營(yíng)”戰(zhàn)略突圍

          “我們銷售業(yè)績(jī)最好的地區(qū)是福建大本營(yíng)區(qū)域。”世茂房地產(chǎn)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,2012年,世茂在福建地區(qū)的銷售總額為150億元,2013年為180億元,連續(xù)兩年成為福建地區(qū)銷售業(yè)績(jī)最高的開發(fā)商。

          值得一提的是,有接近世茂房地產(chǎn)的人士向本報(bào)記者透露,今年上半年,世茂在福建地區(qū)的銷售額已經(jīng)接近100億元。該人士進(jìn)一步透露,為了完成全年800億元的銷售任務(wù),世茂房地產(chǎn)明確了推盤思路,即“優(yōu)勢(shì)區(qū)域、重點(diǎn)項(xiàng)目、集中發(fā)力”,尤其是在福建和江浙地區(qū)的二、三線城市集中推盤發(fā)力。

          對(duì)此,世茂房地產(chǎn)相關(guān)人士向本報(bào)記者坦言,公司一般控制推盤節(jié)點(diǎn)時(shí)都是因地而宜、因盤而宜。最重要的是,公司把這個(gè)權(quán)力充分地下放給了一線銷售團(tuán)隊(duì)。鑒于此,在以“成交萎縮、庫(kù)存積壓”為標(biāo)志的市場(chǎng)下,世茂在福州、蘇州、晉江、南京、廈門等8個(gè)城市都有項(xiàng)目成為銷冠,同時(shí)多個(gè)銷售業(yè)績(jī)超過(guò)百億元的大盤也都布局在福建地區(qū),因此資金回籠情況較好。

          值得一提的是,改善型高端項(xiàng)目為世茂在福建地區(qū)的銷售業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)了較高銷售額。在世茂的福建項(xiàng)目中,泉州和廈門兩地的項(xiàng)目客群以上市公司董事長(zhǎng)、高管以及私營(yíng)企業(yè)主為主,甚至涉及福建的高凈值人群。

          “世茂的掌舵人家族有很豐富的商業(yè)客戶資源,也注重與其溝通,甚至?xí)芯块}商和浙商的生活方式,從而應(yīng)用到產(chǎn)品設(shè)計(jì)中,搶得豪宅客戶”。上述接近世茂人士向記者直言,鑒于此,才能很好地利用和把控大本營(yíng)市場(chǎng)吸金。

          更為值得注意的是,除了世茂在大本營(yíng)下重金深耕擴(kuò)張外,其它開發(fā)商也非常重視淡市下靠“大本營(yíng)”戰(zhàn)略突圍的計(jì)劃。

          “從全國(guó)市場(chǎng)來(lái)看,龍湖在重慶市場(chǎng)銷售業(yè)績(jī)最好。”一位接近龍湖地產(chǎn)人士向本報(bào)記者透露,這與其在大本營(yíng)重慶布局項(xiàng)目多,品牌效應(yīng)好,且不斷加快該地?cái)U(kuò)張有關(guān)。

          此外,有接近越秀地產(chǎn)相關(guān)人士也向《證券日?qǐng)?bào)》記者透露,越秀地產(chǎn)在廣州的銷售業(yè)績(jī)最好,而且其商業(yè)性經(jīng)營(yíng)物業(yè)收入也非常高。

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